惠阳法院审理认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉讼商品房仍登记在被告名下，虽然原告已依约支付购房款359352元，并入住至今，但此举属于债权行为，仅系引起物权变动的原因之一，并不等于原告即取得涉讼商品房的物权，且该商品房存在抵押、查封情况，现原告诉求确认涉讼商品房归原告所有，缺乏法律依据。
同时，因涉讼商品房存在抵押权，且已被查封，故存在过户障碍，而原告又不同意代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，本院对原告提出的有关判决被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记的主张不予支持。
至于原告提出的有关逾期办理产权证的违约金主张。根据涉讼合同的约定，被告应当在涉讼商品房交付使用之日起6个月内为买受人办好产权证，但被告至今未为原告办理涉讼商品房产权证，已构成违约，理应对此承担违约责任。又因双方未对此违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，故本院对原告提出的有关要求被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金的主张予以支持。但原告主张的违约金计算基数及起算日期不当，本院予以调整，违约金的计算方式：以已付购房总额即359352元为基数，利率标准在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基准上上浮30%，自2014年8月1日起计至2017年8月15日止，但以85307元为限。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2017）粤1303民初2489号
原告杜XX，男，汉族，1978年5月22日出生，住所地河南省大康县，
原告刘XX，女，汉族，1978年6月3日出生，住所地河南省大康县，
上列原告共同委托代理人吴XX、余XX，广东XX律师事务所律师。
被告惠阳区XX实业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区新圩南门街（仅作为办公使用）。统一社会信用代码：914413037079015905。
法定代表人范XX。
委托代理人唐XX，该公司员工。
委托代理人徐XX，广东XX律师事务所律师。
原告杜XX、刘XX诉被告惠阳区XX实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月12日和2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告及其共同委托代理人余XX（第一、二次庭审）、被告委托代理人徐XX（第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金85307元（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至起诉之日，计算方式为390600元×5.6%÷12个月×违约月数×130%）;3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年11月20日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠阳××村福××花园××房产，房屋面积为157.5平方米，总价款为390600元。签订合同后原告已支付购房款290600元，剩余100000元约定于2014年6月30日前付清，被告按合同约定将房屋交付原告后，原告对房屋进行装修后于2015年5月入住至今。但因双方就办证事宜未能处理导致原告未向被告支付剩余款项，被告也迟迟未与原告协商处理办证事宜。至2015年4月14日，被告将房产办理初始登记后，于2016年1月25日要求原告支付68752元给案外人张奔，并承诺在张奔对房产解封后为原告办理房屋所有权属证书。但原告支付相应款项后，被告仍未为原告办理房屋所有权属证书。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3、在正常情况下出卖人应在商品房交付使用之日起6个月内为买受人办好产权证，所有办证费用由买受人承担，在办证时收取，办证后按实计算，多退少补。”2013年11月20日签订合同后，原告已于按合同约定支付了相应的购房款，被告也按合同约定交付房屋给原告使用，按合同约定，被告应于2014年7月31日前为原告办理房屋所有权属证书。然而，被告在原告多次敦促下至今仍未为原告办理房屋所有权属证书。原告认为，原告与被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效、受法律保护，双方应严格按照合同约定履行各自所负的合同义务。原告已向被告履行了支付购房款及相应款项的义务，被告应在约定的期限内为原告办理房屋所有权证书。现因被告没有履行在约定的期限内为原告办理房屋所有权证书的义务，其行为已构成了违约，依法依约应承担立即为原告办理房屋所有权证书的违约责任。同时，合同并未对被告逾期为原告办理房屋所有权证书的违约金进行约定，且被告逾期办证时间长达36个月，造成原告损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，特向法院起诉，请求判决支持原告的所有诉讼请求。
原告对其诉称提供如下证据：1.身份证；2.被告主体资料；3.商品房买卖合同；4.购房款收据、转账凭证、委托书、汇款回单；5.商品房屋产权权属证明书；6.房屋装修材料送货单及收据、物业管理费、水电费票据；7.不动产登记结果；8.执行裁定书；9.民事裁定书。
被告辩称，一、原告提出按银行贷款利率支付利息没有法律依据。《商品房买卖合同》中对于违约金没有规定，而且被告与原告没有商定拖延办理房产证期间的利息，所以，原告要求支付利息的主张不能支持。二、原告没有全部支付购房款。被告与原告约定2014年6月30日前，原告需支付被告剩余购房款100000元，原告2015年5月已经入住所购商品房，但原告还有100000元购房款没有付清，原告存在过错。三、被告因为自身经营问题已处于停业状态。被告因经营问题，已经处于停业状态，被告开发的福稳花园已经由惠阳区问题楼盘办处理。四、被告愿意与原告协商解决。被告在原告起诉前，已经与原告协商解决问题，双方已经达成口头协议，但因为原告的问题，使协议没有落实。综上所述，被告愿意与原告协商处理好涉讼的商品房。此外，被告希望原告自己先把银行的贷款付清，在解决好抵押权的问题的情况下，被告愿意配合原告办理过户手续。然后对原告垫付的银行款项由被告承担。由于买卖合同未约定违约金，故原告的违约金主张无依据。
被告未提交证据材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年11月20日，原告（合同称买受人）与被告（合同称出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（包括补充协议），双方约定原告向被告购买位于惠阳××村福××花园××房，房屋面积为157.5平方米，总价款为390600元。购房款分期支付：签订本合同时已付全部房款的74%即290600元，余款100000元于2014年6月30日前付清。第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.……2.该商品房经综合验收合格；3.……。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……3.在正常情况下出卖人应在商品房交付使用之日起6个月内为买受人办好产权证，所有办证费用由买受人承担，在办证时收取，办证后按实计算，多退少补。
原告在2013年11月12日至12月3日期间通过部分现金部分转账的方式向被告支付购房款共计290600元。
2016年1月13日，原告与被告及案外人张奔、徐春新共同在一份《委托书》中签名。该委托书内容为：本公司惠阳区XX实业有限公司委托张奔收惠阳区XX实业有限公司镇隆教师村购房尾款，房号：11F2、11E2、12E1、11C3、11F1、10E1、12D2。尾款扣税（税率8%）后剩余部分由张奔收款，此尾款68752元汇入张奔账号（账名：张奔，平安银行惠州分行，账号：62×××99），张奔收到尾款后7天内负责解封，如不解封，张奔退还所收尾款（税后）给业主，房产解封6个月内，惠阳区XX实业有限公司提供办证条件，由徐春新办好房产证。同日，被告向原告出具一份《收款收据》，该收据载明：今收到杜XX、刘XX交来福稳花园10E1尾款（张奔实收68752.00），金额（大写）壹拾零万零仟零佰零元零角零分，￥100000.00。
2016年1月25日，原告根据上述委托书的约定，将68752元转账支付给案外人张奔，剩余尾款31248元（100000元-68752元）至今未付。原告称涉讼商品房于2014年1月交付给原告使用。原告装修后于2015年5月入住至今。
另查明，涉讼商品房登记在被告名下（证号1110164007号），该商品房已办理预售合同登记备案，预售合同登记备案权利人为曾令晴，预售合同号为3B00046，处于抵押、查封状态，抵押权人为惠州市惠阳区农村信用合作联社，抵押债权数额314000元，查封单位为惠阳法院，查封案号（2015）惠阳法执字第573-1。具体情况是：2008年8月，曾令晴为购买涉讼房产向农村商业银行惠阳支行申请个人购房按揭借款并以涉讼房产作抵押，三方签订了《个人购房按揭贷款合同》。后因曾令晴未及时偿还贷款，农村商业银行惠阳支行于2014年6月16日诉至本院，本院受理后于2014年9月23日作出了（2014）惠阳法民二初字第236号民事判决书，判决曾令晴、谢小活向农村商业银行惠阳支行偿还借款；XX公司（即被告）、范XX和叶巧玲承担连带责任，确认农村商业银行惠阳支行对曾令晴提供抵押的位于惠阳××村福××花园××房产的处置借款享有优先受偿权。该判决生效后，农村商业银行惠阳支行向本院申请强制执行。本院于2015年7月6日作出（2015）惠阳法执字第573-1号民事裁定书。裁定查封涉讼商品房，查封期限为三年。
本案诉讼过程中，原告就涉讼商品房被查封一事提起案外人执行异议程序，本院依法裁定中止本案审理。2018年4月24日，本院作出（2018）粤1303执异44号执行裁定书，裁定中止（2015）惠阳法执字第573-1号民事裁定书项下对位于惠阳××村福××花园××房的执行；驳回案外人杜XX、刘XX的其他请求。而后，杜XX、刘XX提起案外人执行异议之诉，2018年7月13日，本院作出（2018）粤1303民初1929号民事裁定书，裁定驳回杜XX、刘XX的起诉。
此后，原告申请恢复本案的审理，并将诉状中的诉讼请求变更为：1.判决确认位于惠阳××村福××花园××房产归原告所有；2.判决被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金85307元（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至起诉之日，计算方式为390600元×5.6%÷12个月×违约月数×130%）；4.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。本院依法向原告释明可以变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同并要求赔偿损失，原告对此明确表示不变更诉讼请求，坚持上述请求。此外，原告还认为根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第24条规定，本案属于第（三）种情形，先行接受商品房交付的买受人，即原告是涉案房屋优先应予以支持的所有权人。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉讼商品房仍登记在被告名下，虽然原告已依约支付购房款359352元，并入住至今，但此举属于债权行为，仅系引起物权变动的原因之一，并不等于原告即取得涉讼商品房的物权，且该商品房存在抵押、查封情况，现原告诉求确认涉讼商品房归原告所有，缺乏法律依据，本院不予支持。
同时，因涉讼商品房存在抵押权，且已被查封，故存在过户障碍，而原告又不同意代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，本院对原告提出的有关判决被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记的主张不予支持。
至于原告提出的有关逾期办理产权证的违约金主张。根据涉讼合同的约定，被告应当在涉讼商品房交付使用之日起6个月内为买受人办好产权证，但被告至今未为原告办理涉讼商品房产权证，已构成违约，理应对此承担违约责任。又因双方未对此违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，故本院对原告提出的有关要求被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金的主张予以支持。但原告主张的违约金计算基数及起算日期不当，本院予以调整，违约金的计算方式：以已付购房总额即359352元为基数，利率标准在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基准上上浮30%，自2014年8月1日起计至2017年8月15日止，但以85307元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠阳区XX实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜XX、刘XX支付逾期办理涉讼商品房产权证的违约金（以359352元为基数，利率标准在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基准上上浮30%，自2014年8月1日起计至2017年8月15日止，但以85307元为限）。
二、驳回原告杜XX、刘XX的其他诉讼请求。
本案诉讼费1933元，公告费300元，共计2233元（原告杜XX已预交），由被告惠阳区XX实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 邹思友
人民陪审员 曾永辉
人民陪审员 朱健雄
二〇一八年十月八日
书记员 文梦婷