案情介绍：原告与被告于2013年10月25日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区响水北路1号惠华花园1栋1205号房产。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但是被告交付的房产却存在严重的质量缺陷。房屋天花板、地板、电梯井，每个房间和卫生间均出现明显的大面积的裂缝，裂缝均是整栋楼贯穿性的，所有楼层同一位置全部出现明显裂缝，一扇墙的两面裂缝走势都一致，说明整扇墙都裂开了。开发商交付给购房者的房屋出现严重的大面积裂缝，是属于房屋根本安全性问题还是房屋质量维修范畴？法院是如何认定。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2014）惠湾法民一初字第1103号
原告：金兵，男，汉族，1985年4月28日出生，住湖北省仙桃市，
委托代理人：蒋枞、乐文慧，广东鸿园律师事务所律师。
被告:惠州市惠华花园房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区响水北路1号。
法定代表人：赵惠平。
委托代理人：伍晓东，系该公司职员。
委托代理人：黄颖、曾顺开，广东指针律师事务所律师。
第三人：深圳市金世纪工程实业有限公司，住所地：深圳市福田区竹子林紫竹大道联泰大厦10楼。
法定代表人：吴秋森。
委托代理人：廖鹊鸣、郝岳华，广东海云天律师事务所律师。
原告金兵诉被告惠州市惠华花园房地产开发有限公司、第三人深圳市金世纪工程实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭进行审理。原告委托代理人蒋枞、乐文慧，被告委托代理人黄颖、曾顺开，第三人委托代理人廖鹊鸣、郝岳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2013年10月25日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区响水北路1号惠华花园1栋1205号房产，建筑面积118．19元，转让价款为人民币500000元。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但是被告交付的房产却存在严重的质量缺陷。房屋天花板、地板、电梯井，每个房间和卫生间均出现明显的大面积的裂缝，裂缝均是整栋楼贯穿性的，所有楼层同一位置全部出现明显裂缝，一扇墙的两面裂缝走势都一致，说明整扇墙都裂开了。根据被告委托的广东省建筑科学研究所出具的《建筑物结构安全性检测鉴定报告》，房产的各项质量指标均不符合《混泥土结构工程施工质量验收规范》(GB50204—2002)(2011年版)和相关法律的规定，楼房施工存在严重的偷工减料问题，造成实测值与设计值的偏差远远超出了规定允许的范围。该报告同时提出处理意见及建议：1、建议对该建筑物楼板出现的裂缝进行修复处理；2、修复处理必须委托具有专业资质的单位进行实施，并按当地的管理程序进行。现被告随便用石灰水泥将裂缝痕迹遮盖，是掩耳盗铃的行为，解决不了实际的问题。所以原告请求法院指定第三方具备资质的机构对存在质量缺陷的上述房产作出专业的修复修补方案并由有专业资质的单位进行修复，一切费用由被告承担。同时，因为被告交付的房产不符合约定条件和标准，造成原告不能正常使用，其已经构成违约，应该按照合同第九条承担违约责任，并赔偿原告因无法使用房屋而产生的租房费用。因被告交付的房产存在严重的偷工减料的事实，且即使裂缝修复后仍然无法弥补用材量严重偏少、严重不符合设计值的要求给原告造成的损失，被告应该按照我国《合同法》第一百一十一条、第一百一十二条等有关法律规定，调减价格以弥补原告的损失。原告的房子还存在主卧室窗台两边不对称，主卧室内墙不对称，厨房墙角明显的不对称，被告应该负责修复。房子次卧室和客厅都漏水，房子质量严重不合格。原告的房屋是在装修后，出现的裂缝等质量问题，现出现的裂缝等质量问题，要铲掉以前的装修将裂缝等修补之后重新装修，所需费用暂无法计算。被告应该负责此项工程的所有费用，最后将合格的按照原告原有的装修标准重新装修后交付给原告使用。原告曾就此问题委托律师向被告出具《律师函》，要求被告对此问题高度重视，给出合理解释以及确定解决方案和赔偿标准，但是截止原告提起诉讼之日止，被告均未与原告协商处理，上述房屋质量不合格问题也仍未得到解决。为维护自己的合法权益，故原告向法院起诉，请求依法判令：1、请求依法判决被告调减价格、支付原告因被告偷工减料的损失35457元(暂时按照偷工减料每平米损失300元计算，具体数额根据被告的实际减少量和市场价格确定)；2、请求依法判决被告在委托具备资质的机构对其交付的存在质量缺陷的惠华花园1栋1205号房产作出专业的修复修补方案并由有专业资质的单位进行修复后，交付符合质量要求的房产给原告；3、请求依法判决被告应向原告支付违约金(违约金的支付方式为：每日支付已交付房价款万分之一；支付时间为2013年8月31日至被告实际交付符合住宅质量的房屋给原告之日止)，暂计至2014年7月31日共计334天的违约金为16700元(500000*0.0001*334=16700)；4、请求依法判决被告赔偿原告因无法使用房产的租房租金，暂计19501.35元，计算方式为：按每平方米15元计算，支付时间为2013年8月31日至被告实际交付符合住宅质量的房屋给原告之日止，暂计至2014年7月31日共计几个月的房屋租金为19501.35元(15元*118.19*11个月=19501.35元)；5、请求依法判决被告对原告已经装修房屋存在的裂缝、渗水和窗台、墙角不对称问题进行专业修复，修复后按原告原有的装修标准重新装修后交付给原告；6、本案的一切诉讼费和鉴定费用由被告承担。
原告向法庭提交证据有：1、身份证，证明原告的主体资格；2、企业机读资料，证明被告的主体资格；3、商品房买卖合同，证明原被告签订商品房买卖合同个，双方权利义务及违约责任的约定情况；4、购房发票，证明原告已履行支付购房的义务；5、照片、收楼意见书，证明被告交付的房产证存在大面积裂缝，天花倾斜、漏水、不对称等事实；6、装饰装修施工合同、工程标准预算报价表，证明因被告交付的房产存在裂缝等质量瑕疵导致原告房屋装修损失事实；7、建筑物结构安全性监测鉴定报告，证明被告所建房屋的各项质量指标均不符合《混泥土结构工程施工质量验收规范》和相关法律的规定；8、装修的发票收据证明。
被告辩称：关于裂缝的修复修补问题应该由第三方承担，期间产生的费用也应该由第三方承担。
被告向法庭提交证据有：1、申请人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证证明，证明被告主体资格；2、第三人营业执照，证明第三人主体资格；3、施工合同，证明被告与第三人的合同关系；4、预售许可证，证明被告的售楼资格；5、规划验收合格证，证明被告已向原告提供符合合同约定的商品房；6、竣工验收备案表，证明被告已向原告提供符合合同约定的商品房；7、竣工验收备案表，证明被告已向原告提供符合合同约定的商品房；8、公司及政府各部门会议既要，证明被告的主体资格；9、维保维修方案，证明被告已对涉案商品房裂缝问题进行维保修复。
第三人述称：第一，本案是原被告双方对于房屋买卖合同发生的争议，根据合同相对性的法理，本案与第三人没有关联，因此第三人在本案在不应该承担任何责任；第二，原告的五项诉请均与第三人无关，因为原告所提出的赔偿损失和交付违约金等与第三人无关；第三，涉案房屋中的裂缝我们不认可原告的意见，原告说是偷工减料没有任何法律依据；第四，涉案房屋的维保问题，虽然在本案中第三人不应该承担责任，但是第三人会依据与被告签订的维保合同进行相应维保。综上，我们同意被告书面答辩意见的前四点，对于被告补充的第五点答辩意见不予认可。
第三人向法庭提交证据有：1、建筑工程竣工验收报告，证明2013年5月28日，第三人承建的惠华花园工程经业主单位、监理单位、勘察单位、设计单位与我方共同验收合格2、惠华花园结构安全性评估报告，2013年10月，惠华花园小区工程经设计单位评估得出结论，工程楼板出现的裂缝是由于温度引起混凝土收缩造成，不影响主体结构安全；3、惠华花园1-6#楼的《建筑物结构安全性检测鉴定报告》，开发商与小业主共同委托的鉴定机构出具鉴定结论，认定该建筑物上部满足安全要求；4、惠华花园商住小区维保施工方案，第三人制定的维保方案经监理单位和业主方同意后已实施；5、维保工作报告，证明第三人已基本完成维保工作。
经审理查明：2012年7月6日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区响水北路1号惠华花园1栋1205号房产，建筑面积为119.19平方米，总价款为人民币500000元；原告采取一次性方式支付房款，应于2013年10月25日一次性付清；合同第八条交付期限约定出卖人应当在2013年8月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：若买受人未在出卖人交房通知书规定或以媒体公告所载明的交付期限内按照出卖人的要求办理房屋交楼手续，或由于买受人联系地址变更等非出卖人原因致使买受人未能收取交楼通知的，则自交楼通知或媒体公告的交付期限届满之日视为出卖人已履行该房屋的交付义务，亦视为买受人对该房屋的各项标准予以认可，并自上述交付之日起，该房屋的风险责任及物业管理费、维修基金等相关费用由买受人承担。同时，出卖人对该房屋承担的保修期亦应自上述交付之日起计算。第十六条保修责任：买受人购买商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发送质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十九条约定本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉…合同补充协议：（十一）、关于验收交楼…2、买受人应在出卖人收楼通知之日起10日内验收楼房，并按约定付清相关费用，收楼时以满足基本入住条件为准，如有异议，应在房屋验收之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意收楼。3、如买受人逾期不办理上述手续时，则自收楼通知之日起10日期满，视为买受人已对房屋验收合格并已交付使用…。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。
另查明，被告于2013年8月23日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工收备案表》，惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局处理意见为：经核查，位于惠州××××区惠华花园商住小区工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号2010060），根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案，被告惠州市惠华花园房地产开发有限公司委托广东省建筑科学研究院对涉案房屋进行了相关鉴定，并出具《建筑物结构安全性检测鉴定报告》，其结构安全鉴定结论为：1.楼板裂缝主要为收缩裂缝。这是由于楼板收缩变形受到附近刚度较大的剪力墙或粱的约束，从而在楼板薄弱部位发生开裂2013年3月15日；2.该建筑物室内外地面与主体结构之间没有出现明显的相对位移，上部结构未出现因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形，表面该建筑物地基基础目前工作无异常；3.墙柱承载力验算结果表明，该建筑物抽检的墙柱满足承载力要求，但部分抽检墙柱的箍筋配置略低于构造要求；4．框架梁承载力验算结果表明，该建筑物抽检的框架梁满足承载力要求，但部分抽检框架梁的箍筋配置略低于构造要求；5.楼板承载力验算结果表明，该建筑物抽检的楼板跨中底筋配置均满足承载力要求，但部分抽检的楼板跨中底筋配置略低于构造要求；6.结构抗震变形验算结果表明，该建筑物在多遇地震作用下楼层内的最大弹性层间位移角满足规范要求；7.该建筑物维护系统承重部分满足承载力要求。
综上所述，该建筑物上部结构满足安全要求。
鉴定机构的处理意见及建议如下：1.建议对该建筑物楼板出现的裂缝进行修复处理；2.修复处理须委托具有专业资质的单位进行实施，并按当地管理程序进行；3.在使用中最大楼面使用活荷载限定为：楼面为2.0kN/㎡；楼梯间为3.5Kn/㎡；上人屋面为2.0kN/㎡；4.加强结构在后续使用过程中的维护和管理，如发现构件出现损伤应及时修补处理；未经技术鉴定或设计许可，在使用过程中不得随意改变其使用功能。
又查，原告于2015年2月10日变更第二项诉讼请求为：请求法院依法指定第三方具有相关资质的机构对涉案房屋裂缝、渗水、倾斜等质量问题的修复费用进行鉴定，鉴定结果评定后，由原告自行修复，被告支付费用。2015年11月20日原告申请撤回对涉案房屋裂缝修复所需费用的鉴定申请，本案恢复审理。
2016年3月16日本院对涉案房屋进行了现场堪查，涉案房屋为毛坯房，房屋内有裂缝、渗水的地方进行了修复，公共卫生间靠近窗户的墙壁仍有渗水现象。
以上事实，根据原、被告提交的商品房买卖合同、购房发票、照片、收楼意见书、装饰装修施工合同、工程标准预算报价表、建筑物结构安全性监测鉴定报告购房合同、建筑工程竣工验收备案表及双方当事人陈述、本院现场堪查笔录等证据，经庭审核实，予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。
一、关于原告要求被告调减价格、支付原告因被告偷工减料的损失35457元(暂时按照偷工减料每平米损失300元计算，具体数额根据被告的实际减少量和市场价格确定)的问题。
根据广东省建筑科学研究院出具的《建筑物结构安全性检测鉴定报告》可知，该建筑物上部结构满足安全要求，故该涉案房屋不存在根本安全性问题，且该房屋交接依双方当事人所签《商品房买卖合同》第八条，当事人交收楼属于依条件办证交收楼，在被告已完备相关文件后，在通知原告收楼的前提下，已构成法律意义上的交楼，即该房屋已出售，出售后的房屋瑕疵纠纷处理应归属于房屋质量维修范畴，由原告和被告依保修约定解决。依《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因双方当事人在《商品房买卖合同》第十六条保修责任有明确约定，其约定为“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”从而不再适用于《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的第二部分即：“……对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此对原告请求被告调减价格、支付损失的请求，本院不予支持。
二、关于原告要求被告在委托具备资质的机构对其交付的存在质量缺陷的惠华花园1栋1205号房产作出专业的修复修补方案并由有专业资质的单位进行修复后，交付符合质量要求的房产给原告的问题。
因该项请求原告申请了变更，之后又撤回了委托鉴定机构对涉案房屋的有关鉴定申请，故对本项请求，本院不予处理。
三、关于原告要求被告应支付违约金（违约金的计算方式为：每日支付已交房价款万分之一；支付时间暂计为2013年8月31日至被告实际交付符合住宅质量的房屋给原告为止），暂计至2014年7月31日共计334天的违约金116700元的问题。
根据双方当事人在《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定…(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付方已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行…原告据此请求支持被告支付相应违约金，但适用此条的前提是“出卖人逾期交房”，但本案并无证据证明出卖人逾期交房，故对原告的该项请求，本院不予支持。
四、关于原告要求被告赔偿因无法使用房产的租房租金19501.35元，计算方式为：租金按每平方米15元计算，支付时间为2013年8月31日至被告实际交付符合住宅质量的房屋给原告为止），暂计至2014年7月31日共11个月的房屋租金为19501.35元的问题。
根据广东省建筑科学研究院出具《建筑物结构安全性检测鉴定报告》可知，涉案房屋确实存在瑕疵，并因为该瑕疵的存在妨碍到原告对房屋的正常合理使用，故对原告对被告的房屋租金请求，本院予以支持。至于房屋租金的具体数额，参照涉案房屋所在地大亚湾区没带家具的出租房屋的挂牌价大亚湾西区整租房价（2015年7月14日网上询价）：
惠华花园（精装）：13.33/平米；大亚湾西区带装修的出租房均价：11.89/平米；大亚湾西区毛坯的出租房均价：8.57元/平米。
原告请求计算租金期限为2013年8月31日至2014年7月31日共11个月，再减去房屋装修期间约3个月（该期间房屋实际无法出租），租期则为8个月，又涉案房屋面积为119.19㎡，故，租金=8×8.57元×119.19=8717.67元，其请求多出部份不予支持。
五、关于原告要求被告对涉案房屋存在的裂缝、渗水和窗台、墙角不对称问题进行专业修复，修复后按原告原有的装修标准重新装修后交付给原告的问题。
经现场堪查，涉案房屋现状为毛坯房，现有公共卫生间靠近窗户的墙壁出现渗水现象。因在保修期限内，维修房屋是被告的义务，故被告应在期限内将房屋有裂缝、渗水的地方修复并承担修复费用。致于原告要求被告按其原有的装修标准重新装修后交付房屋的请求，因原告的举证不能证明该房屋的装修原状，现场勘验的状况与双方合同约定的交付标准相符，故原告的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告惠州市惠华花园房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内向原告金兵补偿租房租金人民币8717.67元；
二、被告惠州市惠华花园房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日将原告房屋存在有渗水、裂缝的地方进行修复并承担修复费用。
三、驳回原告金兵其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1972元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
二〇一六年三月三十日