阴阳购房合同”法律风险

【案件回放】
孙先生准备购买一套婚房，而郑先生想将自己名下一套120平方米的房屋出售，双方经家安居房地产中介介绍，于2015年1月1日签订《房屋买卖合同》，约定将郑先生名下A房屋以人民币600万元出卖给孙先生。在2015年1月15日前双方办好房产过户手续，同时孙先生支付购房款人民币350万元，余款250万元待银行按揭款下来后支付，2015年3月1日交房。2015年1月15日，双方办理了房屋过户手续，并提交一份出卖价格为人民币520万元的《房屋买卖合同》用以房管机构备案。2015年1月22日，郑先生向孙先生出具书面保证一份，承诺上述房屋与承租人没有纠纷，若有纠纷，愿意承担一切责任；2015年3月2日，孙先生提醒郑先生交房，郑先生称因与承租人贺**有纠纷，暂时交不了房。为此，孙先生不得不另外租赁房屋，并因此承担了巨大损失。


 【争议焦点】
1、“阴阳合同”效力及争议房产的买卖价格。
2、郑先生是否应承担因未能如约交房而产生的赔偿责任问题。


 【律师评析】
深圳知名经济房产律师团对此案评析如下：
1、“阴阳合同”效力及争议房产的买卖价格。
孙先生与郑先生用以备案的“阳合同”约定的房屋价格明显低于双方的实际成交价，该协议显然是双方为了规避税费而签订的，且双方实际还是按照“阴合同”来履行的。双方签订房屋买卖的“阴阳合同”的行为损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，故该“阳合同”不具有法律效力，那么争议房产的实际买卖价格应当是“阴合同”约定的价格，即人民币600万元。
2、郑先生是否应承担因未能如约交房而产生的赔偿责任问题。
孙先生与郑先生依照《合同法》自愿订立《房屋买卖合同》，是意思自治原则的体现，且该合同未违反法律禁止性规定，具有法律效力，故双方当事人应当尊重契约精神，按照合同约定及时履行。如无合同约定的除外情况，郑先生应当于2015年3月1日履行交房义务。
根据合同的相对性原则，合同一方与第三人之间的纠纷并非其不按约履行交房义务的合法事由，因此郑先生与贺**之间因租赁合同产生的纠纷而导致郑先生未能依约交房并非郑先生承担违约责任的免责事由。故郑先生应当承担赔偿损失的违约责任，而损失赔偿的范围不得超过订立合同时违约一方预见到或应当预见到的可能造成的损失，关乎孙先生的实际损失及各方因素综合考虑，在此不作赘述。


 【风险提示】
按照行业惯例，一般是买方支付房屋过户产生的税费，“阴阳合同”、“阴阳条款”在房产交易实践中屡见不鲜，看似是买方避税省钱之良策，实则系面临极大法律风险之下策。
1、面临真实意思认定的风险及“阴合同”被宣告无效之风险。
随着房市持续升温，卖家嚣张违约的二手房买卖合同纠纷案例接踵而来，卖方可能通过恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款而主张宣告“阴合同”无效以此解除合同。一旦发生争议，即便买方通过法律武器维护权益，也只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金，还可能面临着无法实际履行合同以及承担利息、房价下跌等损失。
2、面临增加再次房屋交易的税费，从而增加购房成本之风险。
虽然此次交易在房管机构备案的价格低于实际成交的价格，即便侥幸达到避税目的，将来买家出售该房屋时，可能也要面临承担高额个人所得税等税费的风险。
3、面临无法取得高额银行贷款，而增加买方支付首期款之风险。
对于买方来说，在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定贷款发放数额，这将造成买家实际贷款额降低，也无疑增加了买方支付首期款的总额。
4、面临可能被追究行政或刑事法律责任之风险。
一旦偷税行为被税务机关发觉，将极有可能被追缴税款、处以罚款，偷逃税款数额达到一定标准的，甚至被追究刑事责任。