房屋买卖合同纠纷中表见代理与预约的问题解析

【案情简介】
黎某与段某是夫妻关系。2014年5月11日，黎某与某地产代理公司签订了《房地产出售居间合同》，委托该中介公司出售位于南海市锦绣花园小区房产，并就房价、购房款支付时间和方式、何时签订正式买卖合同等细节问题做出明确约定。同时黎某提供房产证复印件，显示该房产由夫妻二人共同共有。5月14日，谢某在中介公司网站上看见该套房源后，当即联系中介公司带其看房并透露购买意向，次日，谢某与中介公司签订了《购买意向书》，约定房屋总价款为人民币589万元，定金为人民币80万元，若谢某未在5月30日前付清定金并办理相关购房手续，则房屋出让方有权不予退还定金，同时将前述买卖合同之细节也约定在内。随后，黎某在该《购买意向书》的落款处签订其与段某二人姓名予以确认，表示其同意谢某的购买条件。5月27日，谢某依约转账人民币80万元至中介公司账户内，5月29日，黎某以段某反对为由不愿再出售房屋。后双方多次协商未果，谢某遂诉至法院，要求黎某夫妇返还双倍定金共计人民币160万元。黎某辩称，妻子段某对售房之事不知情，其擅自出售共有房屋侵犯了其他共有人的权利，故应属无效民事行为，合同自始无效。


 【法院判决】
法院经审理后认为，黎某的行为构成表见代理，谢某有理由相信其有权处理，故本案涉及的《购买意向书》系双方当事人自愿订立，意思表示真实，合同有效。现黎某以妻子不同意为由作为毁约借口，其行为已构成违约，按照定金罚则原则，黎某夫妇应当承担双倍返还定金的责任。


 【律师评析】
本案是一起因卖方单方反悔，不愿继续履行合同导致的房屋买卖合同纠纷案件的典型代表。深圳知名经济纠纷团杨婧律师认为本案主要存在三个争议焦点：
一、黎某的行为是否构成表见代理。我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。同时，《婚姻法》司法解释对上述规定作了进一步的阐述：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示;非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定;从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。上述规定明确了夫妻之间的日常家事代理权，是指夫妻因家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的，不以明示为必要条件。日常家事代理的范围，通常包括家庭生活所必要的一切事务。本案所涉房屋价值高达上百万元，已超出了日常家务代理的范围，因此，房屋的出售应征得所有共有人的同意。但由于家庭成员间代理权的限制很难被外人知晓，故法律规定其限制不得对抗善意第三人，以保护善意第三人的利益。也就是说，即使没有经过所有共有权人的同意，若第三人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，其他家庭成员不得以不同意或不知道为由进行抗辩，亦即适用表见代理的规定。
关于表见代理，我国《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，即代理人不具有代理权。本案中，黎某有代理其妻子段某出售房屋的意思表示，并在同意出售房屋的《购买意向书》上代段某签了名。根据社会生活的一般经验，夫或妻一方出售两人共有的房屋时，通常会事先征得另一方同意并由其中一方具体办理出售事宜。且谢某已在约定时间内支付了足额定金，其作为交易相对人秉持诚信，尽到一个善良的买受人应尽的注意义务，根据《合同法》的诚实信用原则，也应得到保护。
二、关于居间合同中约定的买卖条款的性质。杨律师认为，解决此问题需要厘清预约和本约的法律关系。关于预约，我国立法尚无明确规定，通说认为预约本身就是一种契约，它的标的是订立契约(本约)的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收取房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，对于那些在居间合同中约定了房屋交易的主要条款，但双方并未履行实际交房和付款义务或者仅支付了部分预付款的，应认定双方仅建立了预约合同关系。本案中，黎某与谢某间买卖关系的建立是由中介公司促成的，谢某与中介公司签订的《购买意向书》对房屋的购买价款、房款支付的时间和方式、定金的给付等作了明确约定，黎某对此交易条件也签字予以确认，因此，可以确认双方已达成了房屋买卖的主要条款。但至纠纷产生之前，双方间并未签订正式的买卖合同，也未支付房款和交付房屋。因此，应当认定双方之间仅形成预约关系，尚未建立正式买卖合同关系。
三、虽然我国《民法通则》和《合同法》规定了实际履行为违约救济方式,，但《合同法》同时又规定对债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的不得要求强制履行。就本案预约而言，预约合同的标的为订立契约(本约)的行为，如果法院判令预约债务人订立本约合同并按约履行，实质上就是强制当事人订立合同，这显然不妥。因此，相对于本约而言，违反预约的行为可以视为是本约之缔约过失行为，因而就有可能发生缔约过失责任和违反预约的违约责任之竞合。据此，黎某夫妇承担双倍定金罚则的责任是合理的。