【案件详情】2021年5月28日，原告与被告签订《不动产买卖业务签订文件合订本》，约定原告购买被告田文名下位于惠州市×房，购房总价1403300元。该不动产处于抵押状态。合同第十二条第（二）项约定“若有未尽事宜或有其他特别约定，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条不符的，以本条为准：1、如非因买受人个人原因导致3家贷款机构不批贷的情况下，双方协商一致，买受人已支付之购房款（含定金）应如数退还，互不承担违约责任”等。合同签订后，原告按约向被告支付购房定金50000元。因银行收紧房贷政策，原告按揭贷款迟迟未有结果，经中介人员寻找多家银行未果情况下，原告因与被告协商退还定金未果，遂成讼。
【裁判理由】本案中，原告确实经向多家银行（3家以上）申请贷款未果，且双方均未有证据证明是因何原因未能办理按揭贷款，故应认定为不可归责于双方原因导致未能办理按揭贷款。据此，原告请求解除与被告签订的《不动产买卖业务签订文件合订本》、退回定金50000元，有事实依据和法律依据，予以支持。
房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
（2021）粤1303民初7617号
原告：程x，男，1987年11月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：江x，江西xx律师事务所律师。
被告：田x，男，1984年11月7日出生，汉族。
被告：雷x，女，1988年10月12日出生，汉族。
上述两被告共同委托诉讼代理人：卫xx，安徽xx律师事务所律师。
第三人：惠州市xxx地产经纪有限公司，住所：惠州大亚湾西区龙山六xx。
法定代表人：贾xx。
原告程x诉被告田x、雷x，第三人惠州市xxx地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江x、被告雷x及两被告共同委托诉讼代理人卫xx和第三人法定代表人贾二强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签署的《不动产买卖业务签订文件合订本》、《广东省房地产买卖合同》；2、两被告向原告返还合同保证金5万元并自立案之日始按照银行同业拆借利率计算利息至全额付清之日止；3、被告承担本案诉讼费，包括但不限于案件受理费、保全担保费、保全费等。事实和理由：2021年5月28日，原告经第三人居间中介有意购买被告田x名下位于惠州市×房，当日与被告田x草签《不动产买卖业务签订文件合订本》文书，双方约定合同总价为1403300元，房屋支付方式为“定金金额＋剩余房款／首付款金额＋贷款金额（如有）”，其中定金为5万元并于合同签订当日由原告通过农业银行向被告田x建设银行尾数0387的账户转账支付。因双方此前签署的合同不符合商业银行审批按揭贷款申请时对合同文本的形式要求，遂双方于2021年6月17日再次签订标准版《广东省房地产买卖合同》，且原告为了配合标准合同关于定金支付的约定，另于当日通过中信银行向被告田x建设银行尾数0387的账户转账支付定金5万元，但被告田x鉴于此前已收悉5万元保证金遂当日即将该5万元退回至原告农业银行。6月21日原告拟向上海浦发银行申请按揭贷款，并将38万元首付款转至原告于上海浦发银行开设的银行账户内，自此原告的合同义务已履行完毕。根据双方草签合同第一条第（四）项约定“出售人自筹全部解押赎楼款项，如买受人为按揭贷款支付，出售人应于买受人取得贷款机构的同意批贷通知书之日起7日内向抵押权人预约提前还款”及标准合同第二条“已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：贷款”之约定，双方均确认本次合同的交易方式系银行按揭贷款，但自2021年上半年始即陆续停止了二手房按揭贷款的审批，且至本案立案之日仍未有“停贷”政策松动的迹象，根据《民法典》第五百三十三条“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”及第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（五）法律规定的其他情形”之规定，本案中原告在无法获得银行按揭贷款审批时与被告协商返还保证金事宜，但未果。原告认为双方对于房屋买卖无法继续履行的事实均不存在过错，而由于政策所致无法履行，原告诉请要求返还保证金于法有据。此外，被告雷x与被告田x系夫妻且该房屋登记时间在两被告婚姻关系存续期间，同时在该房的交易过程中雷x有代田x签字的具体事实，因此原告诉请返还保证金应当视为被告的夫妻共同债务。
被告田x、雷x答辩称，一、原告没有按照案涉合同约定适当严格履行合同义务已然构成违约，其主张返还合同保证金5万元，缺乏事实依据和法律依据。2021年5月28日，原被告双方签订《不动产买卖业务签订文件合订本》一份，约定原告购买被告所有的位于惠州市×房，以及相关房屋成交价格、房屋价款支付方式、定金、按揭贷款办理等内容进行具体明确的约定。首先，双方对于房屋价款的按揭贷款办理进行了特别的约定，合同第十二条第（二）项约定“若有未尽事宜或有其他特别约定，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条不符的，以本条为准：1、如非因买受人个人原因导致3家贷款机构不批贷的情况下，双方协商一致，买受人已支付之购房款（含定金）应如数退还，互不承担违约责任”。通过本条款约定之内容可以看出，双方对于银行贷款机构可能不批贷或不足额批贷均有相应的心理预期。该条款约定原告需同时满足两个要件才可以向被告主张返还已支付购房款或定金，其一要件为并非因买受人即原告的个人原因导致银行不批贷，其二要件为买受人需向三家银行贷款机构申请贷款而不批贷。但是，原告只向一家银行申请房屋按揭贷款，不仅未按合同约定向共计三家银行机构申请贷款，并且，原告又是主动向银行撤回房屋按揭贷款申请的相关材料，其主观上是要主动违约，完全不符合退还其已支付房屋价款或定金的合同约定条件。其次，双方在《不动产买卖业务签订文件合订本》第三条第（三）款作出进一步的明确约定，“如首家贷款机构不批准贷款或不足额批准贷款的，买卖双方同意按以下方式解决：买受人继续申请贷款：买受人须于贷款机构通知之日起15日内继续申请其他贷款机构贷款（不超过2家贷款机构）。．。如买受人在首家贷款机构不批贷或不足额批贷后60日内仍未获得批贷或未足额批贷的，买受人应在向不动产权属登记部门递件申请过户之日自行筹齐剩余房款并划转至出售人银行账户”。通过该条款约定之内容，双方已然对可能出现贷款机构不批贷或不足额批准贷款的情形时有了相应的预期，并且对该可能出现的情形后续解决方式作出了进一步的详细明确的约定。当出现原告向首家贷款机构申请按揭贷款时不批准贷款或不足额批准贷款情形时，原告应当继续向不超过两家的银行机构申请贷款，未防止原告不再向第二家、第三家银行机构申请贷款而拖延合同履行，原告在符合该条款约定条件时，向被告支付全部的剩余房款。再次，双方在《不动产买卖业务签订文件合订本》第七条第（六）项中约定“买受人承诺具有国家项机构规定的贷款资格、购房资格等，并承诺办理不动产交易手续时提供真实、合法、有效的材料。．。视为买受人构成根本违约。”原告在向银行提供的部分的个人银行交易流水以及婚姻证明情况等材料存在虚假、伪造的情形，其该行为亦构成根本违约行为。最后，双方签订案涉房屋买卖合同时，银行贷款机构仍然能够正常放贷，但需要原告提交真实、合法、有效的相关贷款申请材料，并个人银行流水符合银行要求即可。国家政策不是全面禁止二手房交易，是禁止炒作房屋行为。原告购房是自住，不属国家政策限制范围内。从现实银行放贷实际情况，以及双方在合同中明确约定相关银行贷款等内容，双方对申请银行贷款可能存在的障碍等均有相应的预期，不存在合同基础条件发生重大变化情形。因此，原告未尽合同义务，明显存在过错，其主张返还5万元合同保证金没有事实依据和法律依据。二、在没有符合法定或约定的解除合同情形下，原告主张解除案涉合同的行为已然构成根本违约。《不动产买卖业务签订文件合订本》中第八条违约责任条款，对合同的约定解除情形作出具体明确的相关约定，出售人即被告严格按照合同约定履行合同义务，不符合该条款第（二）项中的根本违约行为。但是，原告现主张要求解除该案涉合同的行为却己符合该条款第（三）项中的根本违约行为，拒绝购买该不动产以及逾期履行本合同约定的义务超过十五日。原告的行为已构成根本违约，并导致被告产生巨大的经济损失。对此，被告暂时保留向原告主张相关违约责任的权利。综上，原告的众多行为已然违约，其诉请主张没有事实依据和法律依据。
第三人未陈述意见及提交证据。
本院经审理查明：2021年5月28日，原告与被告签订《不动产买卖业务签订文件合订本》，约定原告购买被告田x名下位于惠州市×房，购房总价1403300元。该不动产处于抵押状态。合同第一条第（四）项约定“出售人自筹全部解押赎楼款项，如买受人为按揭贷款支付，出售人应于买受人取得贷款机构的同意批贷通知书之日起7日内向抵押权人预约提前还款”。合同第三条约定原告应于本合同签订当日支付定金50000元，首期房款513300元应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付。余款840000元申请按揭贷款。合同第十二条第（二）项约定“若有未尽事宜或有其他特别约定，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条不符的，以本条为准：1、如非因买受人个人原因导致3家贷款机构不批贷的情况下，双方协商一致，买受人已支付之购房款（含定金）应如数退还，互不承担违约责任”等。合同签订后，原告按约向被告支付购房定金50000元。因银行收紧房贷政策，原告按揭贷款迟迟未有结果，经中介人员寻找多家银行未果情况下，原告因与被告协商退还定金未果，遂成讼。
另查明，原、被告双方同时就案涉房屋签订《广东省房地产买卖合同》，但双方实际履行的是案涉《不动产买卖业务签订文件合订本》。
上述事实有《不动产买卖业务签订文件合订本》、房地产权证、收据、《广东省房地产买卖合同》、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的涉案《不动产买卖业务签订文件合订本》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，对双方当事人具有法律约束力。案涉合同第十二条第（二）项约定“若有未尽事宜或有其他特别约定，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条不符的，以本条为准：1、如非因买受人个人原因导致3家贷款机构不批贷的情况下，双方协商一致，买受人已支付之购房款（含定金）应如数退还，互不承担违约责任”。本案中，原告确实经向多家银行（3家以上）申请贷款未果，且双方均未有证据证明是因何原因未能办理按揭贷款，故应认定为不可归责于双方原因导致未能办理按揭贷款。据此，原告请求解除与被告签订的《不动产买卖业务签订文件合订本》、退回定金50000元，有事实依据和法律依据，予以支持。关于利息，因双方对案涉房屋按揭贷款未能办理不存在过错，故原告请求被告支付定金利息，本院不予支持。因双方并无实际履行案涉《广东省房地产买卖合同》，不存在解除的问题，本院对原告请求解除该合同不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告程x与被告田x、雷x签订的案涉《不动产买卖业务签订文件合订本》。
二、被告田x、雷x于本判决生效之日起向原告程x返还购房定金50000元。
三、驳回原告程x的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费525元（原告已预交），由原告程x承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判员 李杏连
二〇二一年十二月二十二日
法官助理 臧新悦
书 记员 钟艳玲