案情来源:根据惠阳区人民法院判决书（2021）粤1303民初×号分析具体案情
案情介绍:2020年10月12日，原告付×、被告文×（共同为合同乙方）与被告梁××（合同甲方）签订《合资建房协议书》，合同主要内容为：乙方出资35万元交由甲方负责兴建惠州市惠阳区××××××，楼宇建成后，乙方分得该楼宇第十三层4A号房。协议书约定出资付款方式为：分期付款，自签约之日起3日内付清全部合作建房首期款10万元；从2020年11月份开始，每月10日前付合作建房款3000元，直至付清。甲方指定收款账户为梁××名下农业银行××支行账号为6228＊＊＊＊＊＊＊＊的账户，收款以到账并由甲方出具的收据或银行转账凭证为准。而后，原告分别于2020年10月9日、2020年10月10日、2020年11月15日向被告文×银行账户转账合计30万元。被告文×于2020年10月11日通过银行转账给被告梁××10万元。同日，被告梁××出具一份收据，载明今收到文×、付×交来合作建×××楼第十三楼4A房款人民币10万元整。2020年11月17日被告梁××出具一份同样内容、金额的收据。上述两份收据均有被告梁××在经手人处签名并按捺指印。2020年12月6日被告文×出具一份《声明书》，该声明书主要内容为被告文×自愿放弃涉案房屋的共同所有权，并放弃涉案房屋的一切法律该享有的权利与权益，该房屋所属权归原告付×本人一人所有。
2010年2月1日第三人××××科投资集团有限公司（曾用名：××××有限公司）向惠州市惠阳区××村购买惠阳区××村四至面积6780平方米的土地使用权。2011年4月15日，第三人××××科投资集团有限公司与被告梁××签订《土地使用权转让协议》约定由××××科投资集团有限公司将位于惠州市惠阳区××镇××村购买的土地编号为B3的地块共1500平方米转让给被告梁××使用。
裁判结果：本院认为，涉案《合资建房协议书》内容明确原告付×与被告文×仅负责出资，并分配得固定楼层房产，建房过程中的风险由被告梁××自行承担。双方采取合作建房的形式，以利润分配的名义达到转让房屋权利的目的，双方实际是名为合资建房实为房屋买卖。根据惠州市惠阳区××村民委员会出具的《证明》可以看出，涉案土地性质为农村集体土地。我国法律规定，农村集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告诉请确认《合资建房协议书》无效，符合法律规定，予以支持。
合同无效，依照法律规定，应当返还财产。原告付×的30万元购房款是支付给被告文×的，因此，被告文×对该款负有返还义务。原告主张被告文×返还购房款30万元，有事实和法律依据，予以支持。被告梁××没有向原告收款，原告主张被告梁××返还购房款，没有事实依据，不予支持。至于被告梁××是否收取了被告文×支付的款项，收取了多少，是被告文×与被告梁××之间的法律关系，被告文×可依据该法律关系另行向被告梁××主张相关权益。
律师提醒：本案例原被告双方采取合作建房的形式，以利润分配的名义达到转让房屋权利的目的，双方实际是名为合资建房实为房屋买卖。根据《土地管理法》六十二条和〔国办发（2007）71号〕规定，农村集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。合同违反法律、行政法规强制性规定，认定无效！