大亚湾房地产律师释法：根据合同补充协议第七条的约定，如被告未通过银行按揭审批，原告应当向被告发出付款通知书，被告在收到付款通知书之日起15日内采取其他付款方式付清购房款。但原告直至庭审阶段，只通知被告于2016年4月1日或之前到售楼处办理解除《商品房买卖合同》手续或达成双方可以接受的方案和协议，并未向被告发出付款通知书，并且被告亦明确表示能够一次性支付剩余的购房款，至此，法院认定双方的《商品房买卖合同》可以继续履行，因此法院判决不支持原告主张与被告解除合同及承担违约金的诉讼请求。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1357号
原告：惠州大亚湾某某房地产开发有限公司，住所地：惠州市。
法定代表人：易XX。
委托代理人：广东某律师事务所律师。
委托代理人：广东某律师事务所律师。
被告：欧某某，女，汉族，住深圳市龙华新区，身份证号码：×××2823。
委托代理人：广东某律师事务所律师。
原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司诉被告欧某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员邹伟如担任审判长，与人民陪审员游卫民、罗贤珠组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾传富、张莹到庭、原告委托代理人杨响坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司诉称：2014年4月17日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的位于惠州市大亚湾西区石化大道西25号某某畔山名居，首期款61800元于2014年4月17日前支付，余款13万元通过银行按揭方式支付。合同第7条约定被告如未按合同时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。《补充协议》第6条约定如被告选择按揭方式支付，必须在签订合同之日起7日内按银行要求提供完整的个人住房贷款资料，如因被告原因未能在约定的期限内办理好按揭手续的，按合同第7条承担违约责任。被告在未约定的时间内办理好银行按揭手续，已经构成违约，请求法院判令：一、解除原告与被告于2014年4月17日签订的关于畔山名居1栋二单元1205号房；二、被告承担违约金6500元；三、被告自解除合同之日起7日内配合原告办理撤销网签手续；四、本案诉讼费由被告承担。
被告欧某某辩称：1.原告未在解除权行使的法定期限内解除合同，其已丧失解除《商品房买卖合同》的权利，根据合同的第六条、第七条约定，被告应在2014年4月17日付清首期款，逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告应当在2014年5月16日起行使解除权，一年未行使，解除权消灭；2.被告有继续履行合同的能力，能够一次性支付剩余购房款，不存在逾期交付剩余房款的情形。原告交付首期款的时间从2013年9月21日跨到2015年4月18日，在此期间，原告并未提出任何异议，原告已经默许被告延迟支付首期款的行为。双方并未约定剩余房款13万元的支付时间，被告支付余款的时间并没有存在违约的可能。且根据合同情势变更原则，原告应当允许被告以其他合理方式继续履行合同的付款义务。
经审理查明：2014年4月17日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告欧某某购买原告开发的位于惠州市大亚湾西区石化大道西25号某某畔山名居1栋二单元1205号房，房款总价为191800元，首期款61800元于2014年4月17日之前支付，余款13万元通过银行按揭方式支付。合同第七条约定被告逾期付款的违约责任，被告逾期支付购房款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四补充协议第六条约定：如被告选择按揭方式付款的，必须在签订《商品房买卖合同》起7日内按银行要求提交完整的个人住房贷款资料，如因原告原因未能在约定的期限内办理好按揭手续的，按《商品房买卖合同》第七条逾期付款处理。第七条约定：被告签订本合同前，已对我国及各级政府现行商品房的调控政策、银行按揭贷款政策等有充分了解，并确信其符合办理银行按揭贷款条件，故选择银行按揭方式付款，被告应按银行要求在7日内提交完整的个人住房贷款资料。如因政策限制被告未获银行批准按揭贷款或需增加首期款或被告自身原因拒绝或延迟办理银行按揭手续的，被告应自收到原告付款通知书之日起15日内采取其他付款方式付清购房款（或补足首期款），否则，被告应按合同第七条的约定承担违约责任。第二条约定：双方确认，《商品房买卖合同》中记载的地址，电话均是有效联系之地址和电话，任何一方均应确保其联络方式的真实性、准确性、有效性。原告可以电话、邮件、电子邮件、短信等方式通知被告，如遇地址、电话变更均应以书面方式即时通知对方。若因地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的责任由过错方承担。
合同签订后，被告向原告支付首期款61800元，并支付了代收维修基金2320元、按揭费用1997元、公证服务费300元。2014年6月17日，涉案房屋在大亚湾房产管理局办理了预告登记，预告登记依据合同号：HW201405148，预告登记号：粤房地预登惠州字第3300126876号。
后因被告在办理银行按揭过程中，没有获得银行审批通过，2016年3月25日，原告通过顺丰快递（单号：752814612081）向被告在合同预留的地址邮寄通知书，该通知书载明因被告未能通过银行审核办理按揭手续，原告为被告保留该房屋既不能收到付款也不能向第三方售卖，给原告造成实质性损害，据此，原告通知被告请被告于2016年4月1日或之前到售楼处办理解除《商品房买卖合同》手续或达成双方可以接受的方案和协议，逾期原告将只能通过法律途径解决，由此造成的任何损失均由被告自行承担。2016年5月5日原告向本院起诉，提出上述请求。
在庭审中，被告明确表示其可以变更支付方式，可以一次性支付剩余购房款，合同可以继续履行，但原告坚持解除合同。
以上事实，根据原告提交的商品房买卖合同、通知书、顺丰快递单、预告登记表、被告提供的收款收据、发票以及原、被告的庭审陈述等证据，经庭审核实，予以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相关的权利和义务。原、被告在合同中约定首期款61800元于2014年4月17日前支付，余款13万元通过银行按揭方式支付。双方约定了首期款的支付期限，无约定贷款的支付期限。被告已经根据合同的约定支付了首期款61800元，也按要求向银行提交了按揭资料，但未通过银行审批。根据合同补充协议第七条的约定，如被告未通过银行按揭审批，原告应当向被告发出付款通知书，被告在收到付款通知书之日起15日内采取其他付款方式付清购房款。本案中，原告没有证据证明其向被告发出付款通知书。2016年3月25日原告向被告发出的通知书内容是办理解除《商品房买卖合同》手续或达成双方可以接受的方案和协议。本案中，原告应履行通知被告付款并给被告必要的准备时间的义务在先，其未履行，且在庭审中被告明确表示有能力一次性支付剩余购房款，合同可以继续履行，不存在合同目的不能实现的情形，故原告主张与被告解除合同及承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
因原、被告双方在合同中约定了解除合同的条件，且约定了如被告未通过银行按揭审批，原告应当向被告发出付款通知书的义务，但双方无约定原告发出通知书的时限，因此原告行使解除权的权利仍在法定期限内，故被告辩称原告丧失解除《商品房买卖合同》权利的意见，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元由原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 邹伟如
人民陪审员 游卫民
人民陪审员 罗贤珠
二〇一六年七月二十八日
书记员 周小平