惠阳房地产律师整理本案争议焦点有三：
一、关于《商品房买卖合同》第八条第一款第四项的效力及涉案商品房符合交付条件的时间问题
原告认为双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第四项约定的“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”对涉案商品房竣工验收的标准约定低于法律规定应属无效。本院认为，该条款为原被告双方自愿签订，且内容未违反法律规定，应为有效，但符合该条件的商品房尚不具备交付条件，具备交付使用条件的商品房除应包括上述五单位验收合格外，还应包括“消防验收合格”和“电梯验收合格”两个条件。
被告辩称涉案房屋已于2012年4月27日竣工验收符合交付条件，并提供《工程竣工验收报告》予以证明，本院认为，该《工程竣工验收报告》未载明建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间，因此，对于被告的上述答辩意见本院不予采纳。原告提交的被告在另案中提交的《竣工验收备案表》清楚载明涉案房屋经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间为2013年6月9日，被告对该证据三性无异议，涉案房屋所在项目消防工程竣工验收时间为2013年1月17日、电梯安装检验合格时间为2012年7月10日，故本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2013年6月9日。
二、关于涉案商品房的交付时间问题
合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用。被告主张其已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续，并提供证人证言、部分业主《推选业主代表决议书》、《惠州市惠阳区信访局信访事项转送单（存根）》予以证明，原告对此不予认可。本院认为，本合议庭审理的本院（2014）惠阳法民一初字第123至132号、195至201号与本案为同一系列案，涉案商品房项目和被告与本案均相同，上述案件原告均已认可被告已于2012年4月曾经通知部分业主办理交付房屋的手续，且本案原告余某某已在《推选业主代表决议书》上签名，故本院推定被告已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续。因此时涉案商品房尚不符合交付条件即经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格、消防工程竣工验收合格和电梯安装检验合格，故本院认定涉案房屋实际交付的时间为符合交付使用条件的时间即2013年6月9日。原被告约定涉案房屋交付时间为2012年4月30日，因此，被告违约天数应从2012年5月1日算至2013年6月8日，共计404天。根据合同第九条的规定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，至2013年6月9日止，原告已支付房款363712元，故被告应向原告支付逾期交房违约金共计14694元（363712元×0.1‰／天×404天）。
三、关于《商品房买卖合同》第八条第一款第四项及第九条的效力问题。
原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交付的违约责任的条款内容无效，本院认为，该条款为原被告双方真实意思表示，且该条款也未约定免除或限制被告责任，故原告以此主张该条款无效，本院不予支持。
广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第166号
原告余某某，女，汉族，1974年12月25日出生。
委托代理人刘集雄，系广东深和律师事务所律师。
被告惠州市淡水融福房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇立交广场182号。
法定代表人：李寿添。
诉讼代理人钟昆旻，系广东创通顺达律师事务所律师。
诉讼代理人李志科，系广东创通顺达律师事务所实习律师。
原告余某某诉被告惠州市淡水融福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭于2014年3月31日、2014年5月23日公开开庭进行审理。原告诉讼代理人刘集雄，被告诉讼代理人钟昆旻、李志科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2010）00007691），原告购买被告开发建设的惠州市惠阳区淡水石塘二路蓝华大厦1单元8层05号房，该商品房总价款为363712万元，原告已按合同约定支付购房款项。依据《商品房买卖合同》第八条交付期限，被告应于2012年1月30日前将房屋交付原告使用，至今该商品房所属建设工程仍未取得建设行政主管部门的建设工程竣工验收备案，不具备将该商品房交付使用的法定及合同约定条件，被告亦未按照合同约定书面通知原告交付使用。依据该《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，被告逾期交房超过90日时，应该按原告已支付购房款的万分之一／日支付违约金。截止原告起诉之日，被告逾期交付涉案商品房已长达700余天，被告之违约行为损害了原告的合法权益。原告认为，该《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任即万分之一／日的违约金标准约定明显过低，该约定明显高于原告逾期付款的违约责任数倍，双方对合同中有关违约责任的约定严重不对等，与违约金应具备的补偿性及适当的惩罚性的法律制度属性不符，亦不足以弥补原告的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定（约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少），原告请求人民法院按原告诉请主张中国人民银行同期贷款利率计算迟延交房违约金予以调整。另，涉案《商品房买卖合同》第八条第一款第四项约定的“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”的条款内容，该条关于涉案商品房竣工验收的标准低于建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第三条（十一）之规定、《合同法》第二百七十九之约定、国家强制性标准《建筑工程施工质量验收统一标准》、《住宅建筑规范》、《消防法》第十条第三款之规定、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的有关法定交付条件即取得建设行政主管部门竣工验收备案的标准，应属无效。《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任的条款内容属作为被告的出卖人提供的格式条款，该约定明显高于第七条约定的买受人逾期付款的违约责任数倍，双方的权利义务明显不对等，依据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条关于出卖人逾期交付的违约责任约定应属无效。为维护原告之合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付给原告延期交房违约金，从2012年1月31日起计至被告合法交付商品房之日止；二、判令确认《商品房买卖合同》第八条第一款第四项约定的“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”的条款内容无效；三、判令确认《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任的条款内容无效；四、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述提交的证据有：
1、广东省商品房买卖合同；
2、购房款发票、个人贷款借据、刷卡小票、发票及收款收据，证明原告支付购房款时间；
3、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》；
4、《消防监督结果公开》，证明涉案楼盘消防验收合格时间是2013年1月23日；
5、《竣工验收备案表》，来源：（2014）惠阳法民二初字72号案卷由被告向法院提交，证明即使涉案合同约定的交付时间2012年1月30日，我方主张涉案房屋具备竣工验收备案交付的时间是2013年8月16日。
被告辩称：一、被告已经按双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议的约定，提供了符合交付条件的房屋，并向原告发出了入伙通知。1、被告开发建设的蓝华大厦在2012年4月27日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，具备双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，而且在2012年4月30日前被告通知了原告等业主在2012年4月30日至2012年5月31日前来蓝华大厦办理入伙等相关手续，符合双方签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定，无须承担违约责任。2、蓝华大厦的多数业主在2012年4月30日到2012年5月31日期间前来办理了入伙手续，多数业主也对房屋进行装修，而且已经入住。原告收到被告的入伙通知后，已经知道蓝华大厦办理入伙的时间，并前来看过其购买房屋，其个人认为被告的房屋未经综合验收，拒绝办理入伙手续。此后，原告在2012年5月8日与部分业主推选业主代表与被告交涉并向惠州市惠阳区信访局进行**。二、被告的房屋符合双方约定的交付条件，并在约定的时间内通知原告办理入伙手续，原告拒绝与被告办理相关入伙手续，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条，视为被告已经向原告交付了房屋，不存在逾期交付的事实。1、被告在2012年4月30日前通知了原告等业主在2012年4月30日至2012年5月31日前来办理入伙等相关手续，根据《合同补充协议》第三条约定，被告在2012年4月30日前交付房屋不属于违约。又根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款，由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用，所有，被告已经向原告交付了房屋，不存在逾期交房的事实。被告已经按照合同约定，在2013年12月24日将原告购买的房屋所有权证登记在原告名下。三、事实上，原告已经收楼，并在2013年3月4日开始装修房屋，并与蓝华大厦管理处签订了《蓝华大厦二次装修协议》、《消防安全责任书》、《装修管理协议》等。四、原告主张被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一款第四项约定的内容无效没有法律依据，该条款合法有效。根据建设部颁发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定了“工程经验收合格并在当地主管部门备案”，这说明备案不是验收合格的前置条件，备案只是验收合格的手续程序。建设部颁发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《住宅建筑规范》是一般规范性文件，建设部颁发的《建筑工程施工质量验收统一标准》是部门规章，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，上述文件、部门规章不能作为认定合同条款无效的依据。被告与原告约定的交付条件符合《城市房地产开发经营管理条例》，且没有违反《消防法》的规定，属于合法有效的合同条款。五、原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告没有用威胁、欺骗等方式迫使原告购买，且该合同第九条及第七条约定的主要内容都用下划线标明，被告也尽到了提醒义务，没有违反《合同法》第三十九条的规定，该条款是合法有效的。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩称提交的证据有：
1、工程竣工验收报告，证明被告已经按照合同约定交付条件进行验收，并出具相应竣工验收证据报告；
2、证人证言；
3、购买邮票证明单；
4、业主通讯录；
5、入伙通知书，证据2至5证明被告在合同约定时间内通过邮寄和电话的方式通知原告入伙；
6、推选业主代表决议书及业主签名表；
7、信访事项转送单（存根），证据6-7证明原告已经收到被告的入伙通知，已经知道办理入伙手续的时间，其个人认为被告的房屋未经综合验收，拒绝办理入伙手续。并在2012年5月4日与部分业主推选业主代表与被告交涉并向惠阳区信访局**；
8、房产证，证明被告已经交房，并且将房屋产权证办理到原告名下；
9、蓝华大厦二次装修协议、装修管理协议、消防安全责任书、收据，证明被告在约定的时间内交房，原告也已经收房，原告于2013年3月4日与蓝华大厦物业管理处签订了《蓝华大厦二次装修协议》、《装修管理协议》、《消防安全责任书》，缴纳装修押金，并开始装修其所购买的房屋；
10、《电梯监督检验报告》，证明涉案房屋所在项目电梯验收合格时间为2011年10月24日；
11、《关于建设工程竣工验收消防备案的告知》，证明涉案房屋所在项目消防备案时间是2013年1月17日，但真正竣工时间是2012年4月27日。
经审理查明：2010年12月29日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）【合同编号：惠阳（2010）00007691），合同约定原告向被告购买位于惠州市惠阳区淡水石塘二路熊老屋蓝华大厦1单元8层05号房，房屋总价款为363712元，合同第八条约定，被告于2012年1月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第三条约定，双方同意：《商品房买卖合同》约定的交楼日期为基准交楼时间。因工程进度或验收进度的影响导致逾期交楼（不超过三个月）的，双方表示理解，不视为出卖人违约。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用。
另查明，被告提交的《工程竣工验收报告》封面载明验收时间为2012年4月27日，该报告内页《蓝华大厦工程验收会审记录》上竣工日期为空白，建设、监理、设计、勘察、施工单位均在该页参加验收单位处盖章，但未填写落款时间。原告提交的被告在本院（2014）惠阳法民二初字第72号案中提交的涉案工程的《竣工验收备案表》载明竣工验收日期为2013年6月9日，建设、监理、设计、勘察、施工五单位均有盖章，落款时间均为2013年6月9日。蓝华大厦消防工程竣工验收日期为2013年1月17日，电梯检验合格时间为2012年7月10日。
再查明，被告提交证人证言证明被告已于2012年4月26日通过平信的方式将入伙通知书邮寄给原告等业主，并提交购买邮票证明单予以证明，也通过电话通知业主办理契税委托、入伙手续、房产证委托。三证人为被告公司员工。被告主张其已发出的《入伙通知书》内容为房屋集中交接验收日期为2012年4月30日起至2012年5月31日止。被告提交的原告等业主《推选业主代表决议书》决议日期为2012年5月4日，决议书内容为：“为了便利、高效地解决业主与开发商惠州市淡水融福房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，现业主通过决议，同意推选业主韩雪、张利江、刘言香作为非诉讼及诉讼代表。”该决议书下方空白处注明决议：与会所有业主对开发商通知入伙的条件不予认可，决定拒绝入伙，并选派业主代表与开发商交涉。并附与会业主签名。被告提交的2012年8月7日《惠州市惠阳区信访局信访事项转送单（存根）》载明陈迪汉等65人反映蓝华大厦验收不合格强迫业主入伙。原告对上述证据不予认可。
复查明，本合议庭审理的本院（2014）惠阳法民一初字第123至132号、195至201号与本案为系列案件，涉案商品房项目和被告与本案均相同，上述案件原告均认可被告已于2012年4月曾经通知部分业主办理交付房屋的手续。本案原告委托代理人代理的与本案合并审理的其他案件【（2014）惠阳法民一初字第160、168、174号】的原告均已在《推选业主代表决议书》上签名。
还查明，原告于2012年2月10日已支付房款363712元。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原被告应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点有三：一是《商品房买卖合同》第八条第一款第四项的效力及涉案商品房符合交付条件的时间；二是涉案商品房的交付时间；三是《商品房买卖合同》第九条的效力问题。
一、关于《商品房买卖合同》第八条第一款第四项的效力及涉案商品房符合交付条件的时间问题
原告认为双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第四项约定的“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”对涉案商品房竣工验收的标准约定低于法律规定应属无效。本院认为，该条款为原被告双方自愿签订，且内容未违反法律规定，应为有效，但符合该条件的商品房尚不具备交付条件，具备交付使用条件的商品房除应包括上述五单位验收合格外，还应包括“消防验收合格”和“电梯验收合格”两个条件。
被告辩称涉案房屋已于2012年4月27日竣工验收符合交付条件，并提供《工程竣工验收报告》予以证明，本院认为，该《工程竣工验收报告》未载明建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间，因此，对于被告的上述答辩意见本院不予采纳。原告提交的被告在另案中提交的《竣工验收备案表》清楚载明涉案房屋经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间为2013年6月9日，被告对该证据三性无异议，涉案房屋所在项目消防工程竣工验收时间为2013年1月17日、电梯安装检验合格时间为2012年7月10日，故本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2013年6月9日。
二、关于涉案商品房的交付时间问题
合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用。被告主张其已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续，并提供证人证言、部分业主《推选业主代表决议书》、《惠州市惠阳区信访局信访事项转送单（存根）》予以证明，原告对此不予认可。本院认为，本合议庭审理的本院（2014）惠阳法民一初字第123至132号、195至201号与本案为同一系列案，涉案商品房项目和被告与本案均相同，上述案件原告均已认可被告已于2012年4月曾经通知部分业主办理交付房屋的手续，且本案原告余某某已在《推选业主代表决议书》上签名，故本院推定被告已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续。因此时涉案商品房尚不符合交付条件即经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格、消防工程竣工验收合格和电梯安装检验合格，故本院认定涉案房屋实际交付的时间为符合交付使用条件的时间即2013年6月9日。原被告约定涉案房屋交付时间为2012年4月30日，因此，被告违约天数应从2012年5月1日算至2013年6月8日，共计404天。根据合同第九条的规定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，至2013年6月9日止，原告已支付房款363712元，故被告应向原告支付逾期交房违约金共计14694元（363712元×0.1‰／天×404天）。
三、关于《商品房买卖合同》第八条第一款第四项及第九条的效力问题。
原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交付的违约责任的条款内容无效，本院认为，该条款为原被告双方真实意思表示，且该条款也未约定免除或限制被告责任，故原告以此主张该条款无效，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市淡水融福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余某某支付逾期交房违约金14694元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费946元，由被告惠州市淡水融福房地产开发有限公司承担167元，原告余某某承担779元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 李树程
审判员 张少琼
二〇一四年十一月十八日
书记员 李 幸
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。