惠阳房产纠纷代理律师（工作电话15907520114）：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：3E00090）及《合同补充协议》时，虽未取得涉案房屋的商品房预售许可证，但至起诉时已补证，且该商品房买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，未违反法律相关规定，合法有效，故原被告双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告以被告未按期还贷并导致贷款行扣划原告保证金的行为违反了双方签订的合同补充协议第二条第二款的约定为由，请求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3E00090），对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原告自2010年6月22日参加（2010）惠阳法民二初字第97号已知道截止2010年1月7日被告已连续拖欠6期按揭款没有支付。故其解除权行使期限应为2010年6月23日至2011年6月22日，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告于2014年9月19日起诉，已超过解除权行使期限，故原告的解除权已消灭。
广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第1003号
原告惠州市四洲置业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水人民四路四洲城市经典家园A幢2层01号铺。
法定代表人：郑龙周。
委托代理人江伟，系该公司法务经理。
被告钟传兰，男，汉族，1974年1月26日出生，住址：江西省赣州市龙南县渡江镇竹梓村。
被告蔡六媛，女，汉族，1974年8月17日出生，住址：江西省赣州市龙南县渡江镇竹梓村。
原告惠州市四洲置业发展有限公司诉被告钟传兰、蔡六媛商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月19日立案受理后，依法由审判员张少琼适用简易程序于2014年11月17日公开开庭进行审理。原告委托代理人江伟到庭参加诉讼，被告钟传兰、蔡六媛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年10月11日，原被告签订了《商品房买卖合同》（简称合同）及四洲城市经典家园《商品房买卖合同》补充协议书（简称补充协议），由被告向原告购买位于惠州市惠阳区淡水人民四路四洲城市经典家园C幢1602号房，房屋总价421646元。其中，合同第六条第3款约定“买受人于2008年10月11日付首款126646元，余款295000元由买受人向银行申请按揭月供支付”。同时11月5日被告与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称贷款行）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称个贷合同）并由原告作为保证人承担保证责任。至起诉之日止，被告仅支付房款8万元，尚有46646元余款未支付。上述合同签订后，原告积极履行出卖人义务，但被告却未按照个贷合同及补充协议约定履行支付房款及按期缴交按揭月供款的义务，至2010年1月7日被告已连续拖欠支付贷款共计6期并导致贷款行对本案原被告双方共同作为被告向贵院提起诉讼，贵院于2010年9月25日下达（2010）惠阳法民二初字第97号民事判决书，现该判决书早已生效。判决生效后，贷款行于2013年10月20日向原告送达《履行回购保证责任通知书》，并于10月23日从原告保证人账户内扣划369131.75元，超出被告实际贷款并造成原告损失66931.75元。原告认为，被告未按期还供并导致贷款行扣划原告保证金的行为除了违反被告与贷款行之间个贷合同之约定，亦违反了原被告双方签订的补充协议之第二条第二款之约定，即“买受人选择按揭方式付款并经银行同意的，买受人应当按照《借款合同》的约定，如期缴交按揭月供款。逾期两个月未缴交按揭月供款的，视为买受人同意解除与出卖人双方签订的原合同及本补充协议”。同时，根据补充协议第十条之约定“本协议生效后，除双方另行约定并签订协议外，任何单方无故解除或终止或不履行本协议的有关约定的，应承担违约责任，并按合同房款总额的20%赔偿对方违约金”。故，原告提出的解除买卖合同及要求被告承担违约金的事实及法律依据均足够充分。综上所述，为维护原告的合法权益，避免原告的损失因被告的违约行为进一步扩大，特提起诉讼，请求：1、判令解除《商品房买卖合同》（合同编号：3E00090）；2、判令两被告支付违约金84329元；3、判令两被告支付原告损失66932元；4、判令两被告承担（2014）惠阳法民一初字第114号案的诉讼费1908元，前述费用合计153169元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉称提交的证据有：
1、被告身份证复印件；
2、商品房买卖合同；
3、付款明细表；
4、（2010）惠阳法民二初字第97号判决书；
5、履行回购保证责任通知书；
6、保证金支付回单；
7、预售许可证。
被告未答辩亦未提交证据。
经审理查明：2008年10月11日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：3E00090）及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于淡水镇上塘石坑仔四洲城市经典家园第C幢16层02号房，合同第六条约定付款方式为其他方式，由买受人（被告）于2008年10月11日付首期款126646元，余款295000元由买受人向银行申请按揭月供支付。
另查明，本院（2010）惠阳法民二初字第97号民事判决书于2010年10月31日正式生效，该判决书查明：2008年11月5日，本案原被告与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行签订《个人购房担保借款合同》，约定本案被告蔡六媛向中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行借款295000元，借款期限为2008年11月6日至2018年11月4日止，年利率为6.12%，采用等额本息还款法，本案被告用涉案房屋为上述借款作担保，本案原告及被告钟传兰承担连带保证责任。中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行于2008年11月6日发放了贷款295000元。本案被告蔡六媛借款后依约支付了8期按揭款，之后没有支付，截止2010年1月7日，已连续拖欠6期按揭款没有支付。中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行因此以本案原被告为被告向本院提起诉讼【即（2010）惠阳法民二初字第97号】案件，该案于2010年6月22日开庭，本案原告的委托代理人阙光葆、胡晓燕参加了诉讼。
另查明，原被告双方签订的《合同补充协议》第二条约定：买受人选择按揭方式付款并经银行同意的，买受人应按照《借款合同》的约定，如期缴交按揭月供款。逾期两个月未缴交按揭月供款的，视为买受人同意解除与出卖人双方签订的原合同及本补充协议，并放弃对银行拍卖房屋或出卖人另行出售房屋的抗辩权。
还查明，涉案房屋原告已于2009年8月21日取得《商品房预售许可证》，该证有效期为2009年8月21日至2010年8月21日，
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：3E00090）及《合同补充协议》时，虽未取得涉案房屋的商品房预售许可证，但至起诉时已补证，且该商品房买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，未违反法律相关规定，合法有效，故原被告双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告以被告未按期还贷并导致贷款行扣划原告保证金的行为违反了双方签订的合同补充协议第二条第二款的约定为由，请求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3E00090），对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原告自2010年6月22日参加（2010）惠阳法民二初字第97号已知道截止2010年1月7日被告已连续拖欠6期按揭款没有支付。故其解除权行使期限应为2010年6月23日至2011年6月22日，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告于2014年9月19日起诉，已超过解除权行使期限，故原告的解除权已消灭。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤未答辩，视为其放弃权利，应以缺席论处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》八、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告惠州市四洲置业发展有限公司诉讼请求。
本案受理费3363元减半收取即1681.5元由原告惠州市四洲置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 张少琼
二〇一四年十一月二十六日
书记员 李 幸