| 一、建筑知识 建筑承包商 房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用。也是房地产开发过程中的一个重要环节。 资质一级企业 自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元，有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人，设有高级工程师职称的总工程师，高级会计师职称的总会计师、经济师职称以上(含经济师)的总经济师，工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有五年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续四年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％。 资质二级企业 自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑和房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有三年以上从事房地产开发的经历；近三年累计竣工15 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；连续三年建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％。 资质三级企业 自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元，有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人，工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员，具有三年以上从事房地产开发的经历；累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相应的房地产开发投资，建筑工程质量合格率100％。 资质四级企业 自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。 资质五级企业 (只限于在本地区范围内的村镇从事 房地产开发)自有流动资金不低于30万 元、其他具停标准由省、自治区、直辖市建 设行政管理部门制定。 建筑立面图 是将建筑的不同测表面，投影到铅直 投影面上而得到的正投影图。它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。一般分为正立面、背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以 按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。 建筑剖面图 是依据建筑平面图上标明的剖切位置 和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。沿建筑宽 度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情况、材料做法、构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等。 建筑平面图 是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。 建筑总平面图 建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。 建筑工程施工图 简称“施工图”，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部形状、内部布置、结构 构造、内外装修、材料做法以及设备、施工 等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、 要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。 建筑施工图 简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。 建筑工程图 建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。 容积率 指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 建筑面积 建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为： 建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积 套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积） 套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积 或＝非共用墙墙体、水平投影面积 公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积） 居住面积 是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为： 居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数 独立式住宅的换算系数为1．83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，是可见开发商在促销上的精明之处。 建筑密度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 建设用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 可兼容性质 指经规划部门批准，建设项目可以兼容的有别于其使用性质的其他性质的建设工程。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。 文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。 住宅平面系数 一幢住宅中居室面积总和与建筑面积 总和的百分比，是住宅设计时的技术经济 指标之一，用字母“K”表示。 使用面积系数 用百分率表示。等于各套内使用面积 之和(平方米)除以总建筑面积(平方米)。 即 使用面积系数 ＝各套内使用面积之和(平方米)/总建筑面积(平方米)×100 建筑间距系数 指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑的长高比指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 户室比 “户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。 开间 开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。 进深 进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 住宅的套型和户型 “套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。 对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。 需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6─12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。 跃层、复式、错层 跃层── 一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。 复式── 一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。 错层── 一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。 但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。 阁楼 即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。 水箱间 是指建筑在房屋中及房屋天面上专不储水用途的房屋，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。 装饰性塔楼 是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。如钟楼等。 附层 即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。 假层 是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在1.7M以上的部分。 地下室 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有储藏间、人防、机房等。 露台 露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 阳台 一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。 飘窗 一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内，全封闭落地居多，不计算面积。 结构面积 住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。 建筑面积 建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 使用面积 住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 公用建筑面积 公用建筑面积主要由以下部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 房屋的建筑面积 建筑面积也称"建筑展开面积"，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。 商品房公用建筑面积如何计算 公用建筑面积由以下两部分组成： 1、 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室。 2、 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积的计算公式如下： 公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。 公用建筑面积的分摊计算： 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数的计算： 公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物各套内建筑面积之和。 公摊面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。 各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 具体可分摊的公用建筑面积有： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。 按照规定，北京市房地局要求售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房单位在销（预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建筑物的结构分混合结构（砖墙、钢筋砼（混凝土）楼板为主要的承重构件）、框架结构（包括框支结构）、框剪结构、筒体结构（如国贸大厦）。而筒体又分好几种，这里不详细说明。它们的允许建筑高度逐渐提高。一般高层为框剪结构，大多为三十层，估计就是由于框剪结构在深圳的七级烈度、二级抗震的条件下的允许高度为120有关。 砖混结构 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5─6层以下。 框架结构 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 钢混结构 这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。 钢结构 钢结构即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用。 剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙） 剪力墙结构 剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构，它是由配筋混凝土墙体作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构。 它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；平面布置灵活，套型设计丰富，尤其结合预应力大开间楼板体系，平面布置更为灵活，扩展了设计师和住户的想象空间。此外，由于混凝土墙体抗裂、抗渗性能好，且节点都为现浇，容易达到“无渗漏”工程的标准。它的缺点是自重大，基坑围护和基础成本高，因此宜采用轻质隔墙和短肢墙体系；同时，它的保温性能较差，比如２５０毫米厚的混凝土外墙，平均传热系数约２．９６，远大于上海《住宅设计标准》对外墙传热系数２．０的强制性要求，因此，须采用保温砂浆等保温材料和施工工艺。 目前，我国高层住宅采用最广的结构体系是钢筋混凝土剪力墙，上海最高已应用到４０层的高层住宅。 钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架─剪力墙结构、框─筒结构等。目前２５─３０层左右的高层住宅通常采用框架─剪力墙结构。高层建筑的容积率高，土地使用率也高，开发商乐于建设，从建筑经济角度而言，框─剪结构的经济效益是最佳的。但它的缺点是房型布局有局限性、室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。此外，钢筋混凝土结构造价较高，一般多层住宅建筑成本在１０００元／平方米左右，而钢筋混凝土高层建筑造价在１８００元／平方米左右，故高层住宅售价一般较高。 什么是灰空间 “灰空间”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。 “灰空间”也可理解为建筑群周边的广场、绿地等. 什么是软装潢 就居室而言, 除了固定的、不能移动的装饰物，如地板、顶棚、墙面及门窗以外，其他可以移动的装饰称软装潢，包括：窗帘、沙发、壁挂、灯具、工艺品等，他们的大小规格、色彩造型、放置位置等均应与设计并行考虑，以保证协调美观。 什么叫填充墙和幕墙 墙体按照结构受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙称为隔墙；框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。 什么是商住住宅 商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 蝶式住宅有什么特点 蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病──房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。 SOLO SOLO是一个英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行；SOLO是一件事情，SOLO是一种状态，SOLO是一种生活；SOLO是市中心精准住宅。 SOLO户型新概念之定义 1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人 2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面 3.每套建筑面积在35平方米左右， 4.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。 5. SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和 厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。 6. SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等， 7.全装修现房交房，无期房销售状态。 8.提供推托出租和包租业务。 9.外销或内销外租 SOLO主张青春不仅仅是奋斗，还是享受或许不可以彻底拥有一个人，但可以彻底拥有一座房子与各种假惺惺的居住生活决裂。 花园式住宅（别墅） 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 TOWNHOUSE十大标准 1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 4、规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。 9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 酒店式公寓 酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。 服务性公寓的服务项目 根据服务性公寓的特点，其服务项目内容如下：(1)设立住户服务台，24小时服务，以最快速度为住户解决各类问题； (2)穿梭巴士服务，定时将公寓住户送至市内主要办公、商业地点，以方便用户；(3) 学校巴士服务，物业管理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校读书；(4) 看管孩子服务，当住户外出不方便携子女共同外出，物业管理公司可派出专职人员前往住户家中看管孩子；(5)医疗及救护服务，物业管理公司随时应住户要求联系医生前来出诊或送往医院治疗；(6)公寓园艺绿化，物业管理公司定期为公寓花园进行园艺美化；(7)家务服务，应住户要求物业管理公司可以为住户安排专职人员协助住户处理日常家务；(8)洗衣服务，物业管理公司为住户洗衣、送衣服务；(9)汽车租货，物业管理公司配有汽车租货服务，携带司机或住户驾驶均可，以方便住户外出； (10)商务服务，设立小型商务中心，向住户提供商务信息和秘书服务；(1)小型超级市场。为住户准备各类生活用品、食品等，使家庭主妇不出社区即可买到日常所需物品。 商务楼 商务楼是指提供各种商务活动的楼 宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议 厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。 ＶＳ ＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的缩写，意思是“别墅式户型”，这个概念在一定程度上反映了楼盘的内在品质。ＶＳ户型概念将为白领、私企老板等提供一个“别墅式”的居住环境，这些户型由三层组成，面积在１５０平方米左右。 住宅小区 住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 微利房 微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。 商品房 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 公有住宅 公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。 公有旧住宅 公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。 新建公有住宅 新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住宅。 安居房 安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 经济适用房 是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划，精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设标准不高而水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。 小康住宅 是指为实施国家重大科技产业工程"2000年小康型城乡住宅产业工程"项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。 智能化大厦 又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。 集资房 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 平价房 平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。 解困房 指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。 抵债房 “抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。 什么叫绿化隔离带 按照城市总体规划，北京市城区为1041平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和10个城市边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要有绿化带隔开。目前，北京市拟建成240平方公里的绿化带，其中仅绿地面积就将达到100多万平方公里。 绿色装饰 所谓家庭绿化装饰是指在居室内设计具有调节人们心绪和观赏价值的植物，又称绿色设计。其特点是通过天然植物的视觉美感，达到宜于人的身心健康，增添现代人的审美情趣。 商业圈的规模与形状 商业圈是指商场吸引顾客的地理区 域。它是以商场为中心向四周扩展，构成一 定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三 部分：核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。 二、买房知识 开盘 一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。 什么是商品房转预售 商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的尚未竣工的商品房再行进行转让的行为，俗称“炒楼花”。根据《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定，预售商品房再行转让的问题，由国务院规定，表明这一问题至今尚无明确的法律规定。 预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更. 起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×× ×元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意. 基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出. 均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 认购 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。 关于五证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 大产证”“小产证”具体含义 房产证有两种，一种是通常所说的“大产证”，即房产商首先要取得的产权证，是房产商拥有房屋产权的证明，这只能由房产商来办理。 另一种称为“小产证”，即每个购房者拿到的房产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部门办理。 二者的关系是房产商只有取得了“大产证”，才能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。 什么是定金 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现。 订金 “订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。 有偿合同 指合同当事人因取得权利（包括利益）需偿付一定代价的合同。其主要特点是，当事人一方履行义务的同时，有要求对方为一定行为的权利。 房屋买卖契约公证 指由公证机关对房屋买卖契约的真实性和合法性予以证明。 房地产产权登记 房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。 采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利入，明确房地产产权状况等三方面的作用。 我国房地产登记的原则是：①产权登记与产权审查确认同步；②登记产权现状，③产权人亲自办理；④权利人会同办理；②严格按照程序办理。 房地产交易手续 进行房地产交易必须经过的程序，通常包括：交易双方向房地产交易管理机关提出申请、出让方交验拥有相应权利的订件、双方按规定签订契约协商确定交易价格及有关事项、交易管理机关勘察评估交易价的公平性，监定交易契约、交纳契税和手续费、办理新的房地产权利证件。房地产经纪人指代客进行房地产交易并以此取得用金的中间人。 动产抵押贷款 指以土地使用权或房屋、其他土地上的定着物及附着物为抵押物的贷款。 房屋抵押 指抵押人（债务人或第三人）以自己的房屋作为抵押物价权人，在债务人到期不履行债务时，债权人有权依法律规定将抵押的房屋折价或以变卖 该抵押房屋的价款而优先受价。房屋预售（炒楼花）即出售房屋期贷。 房地产抵押 房屋抵押是一种具体的抵押方式，是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。从法律角度分析，房屋抵押是一种担保方式，也是一种法律关系。 房地产抵押贷款合同 又称不动产抵押贷款合同。是由抵押贷款当事人以房产土地使用权设定抵押而用书面形式签订的代款合同。 按揭与抵押的区别 按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下： 一．按揭和抵押在法律上的区别：按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系，因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中，按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。 二．目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别： 1．按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。 2．在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是同一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他的目的的借款。 3．运作上的区别：房地产抵押：应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序：在抵押人先取得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。 4．抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主作中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此，原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。 个人住房担保委托贷款 个人住房担保委托贷款（以下简称贷款）是指北京市住房资金管理中心及所属分中心（以下简称管理中心）运用房改资金，委托银行向购买自住庄房（含建造、大修，下同）的住房公积金交存人和离退休职工发放的贷款。贷款须由借款人或第三人提供财产抵押担保加第三人保证担保、或财产抵押担保加购房综合保险、或财产质押担保、或连带责任保证担保。 公积金贷款 建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。建立职工住房公积金的作用： 1:筹集住房资金； 2:提高职工个人购房、建房能力； 3:使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。 组合贷款 个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 货币分房 货币分房就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物分配为工资分配，由职工自己买房或租房。 楼宇按揭 即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定，约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。 银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付款是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在谈市比较吸引人的销售方式。 一次性付款 这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 房地产交易 是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为 房地产转让 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房屋租赁 是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付出租金的行为。 租赁面积 是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。 租赁金额 是指已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额。 |
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来源：网络 作者：未知 时间：2016-01-18
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