一、商品房竣工验收相关知识
1.关于房屋建筑工程备案表
①何为建筑工程备案表
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四家对工程进行验收，验收合格后四方共同出具《竣工验收报告》。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
②办理本案表建设单位应当提供的文件
备案时建设单位应当提供五个方面的文件：㈠工程竣工验收备案表；㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件（安全监督机构出具的《建设工程施工安全评价书》、勘察、设计单位提供的《质量检查报告》、规划部门出具的《规划验收合格证》、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收合格证》、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）；㈣施工单位签署的工程质量保修书；㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
该表在报备时由建设单位填写，建设行政主管单位审核通过后加盖公章返还申办单位1-3份，留档一份。建设单位的《工程竣工备案表》就是从这里来的。
备案时提供的文件齐全，建设单位才可以取得行政主管单位审核通过后加盖公章的《备案表》。
2.关于综合验收问题
综合验收要求开发商开发的房屋不单单是单体建筑物验收合格，而且要求与小区相配套的公用基础设施、室外设施也达到了验收合格的标准，具备了使用的条件。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团），规定了综合验收的要求、程序以及开发商需要提供的文件等。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定，住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第七条规定，申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；（二）工程承发包合同；（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条规定，住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。
但是，国务院2004年5月19日发布, 国发〔2004〕16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目也予以取消；也就是现在一般已不采用综合验收这一方法了(不同地方有不同规定)。因此要求办理竣工综合验收作为交付条件显然丧失了法律基础。
二、商品房交付时的验收应当注意的问题
商品房在交付使用时，买受人要根据商品房买卖合同要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对房屋进行验收，一般情况下，应当查看如下几个内容。
1. 房屋建筑质量
买受人在开发商交付房屋时，首先有权要求其出示《竣工验收备案表》，至少，开发商应当出示《建筑工程竣工验收报告》。
同时，买受人非常有必要自己对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝;检查门窗开关是否平滑，有无过大缝隙，房屋是否有渗水现象等等。
2.装饰、装修材料标准
在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料;厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌;电梯的品牌和升降的舒适程度等。
3.水、电、气管线状况及供应情况
检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全;其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。
4.房屋面积的核定
任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。
三、商品房质量问题
1.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，开发商在向买受人交付其销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
《住宅质量保证书》是开发商对其销售的商品房承担质量责任的法律文件，开发商应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：(1)、工程质量监督部门核验的质量等级;(2)、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;(3)、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。
住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。开发商可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;结构类型;装修、装饰注意事项;上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;门、窗类型，使用注意事项;配电负荷;承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;其他需说明的问题。
住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
2.商品房的质量保修期限问题
根据《商品房销售管理办法》第33条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于上述《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条规定，开发商承诺的保修期限应不低于下述期限：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其它部位、部件的保修期，由开发商与购房者自行约定。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
3.商品房交付使用后出现质量问题的保修和退房问题
房屋质量问题可以分为两大类，第一大类是所谓的质量瑕疵，即房屋质量虽然不符合合同约定或者国家质量标准，但是主体结构质量经核验属合格或者该质量问题并未严重影响正常居住使用。在这种情况下，如在房屋在保修期内，买受人有权要求开发商应当承担修复责任;开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。买受人无权解除房屋销售合同(即买受人无权退房)。
第二大类，是指房屋出现严重质量缺陷，即房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者质量问题严重影响正常居住使用。在这种情况下，买受人有权解除合同(退房)并要求开发商赔偿损失(该损失包括买受人向银行贷款发生的利息损失，以及解除合同造成未能获取同等条件下房屋升值部分的损失)。如买受人不想解除合同，并且房屋质量缺陷可以修复至符合有关质量标准的，买受人有权要求开发商进行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
如果房屋出现严重质量缺陷，并且无法将房屋修复至符合有关质量标准的，或者虽能修复但不宜修复的，根据目前的法律规定和相关司法实践，买受人仅有权解除合同并要求开发商赔偿损失，如果买受人坚持要求开发商继续履行合同，交付符合法律规定和协议约定的房屋的，法院将不会支持。
