大亚湾法院审理认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点归纳如下：（一）本案合同是否有效；（二）本案合同是否达到解除的条件；（三）关于违约责任的认定；对此分析评判如下：
关于焦点（一）原告具有商品房开发资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人应当按合同的约定诚信履行相应的义务。
关于焦点（二）本案中，被告选择的付款方式为：银行按揭方式支付。被告于2013年8月23日前付清首期款124110元，余款288000元以银行按揭贷款方式支付。原、被告无约定余款288000元的具体支付时间，原告向被告发出的催款函，该函的内容是要求被告于2017年6月16日前与其协商合同的价款和支付事宜，并无确定房款的支付时间，且原告无证据证明该函已送达被告。合同法第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此原告应当给予被告必要的付款时间。因原、被告在合同中约定逾期付款的违约责任为：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。从原告要求被告应在2017年6月16日前协商房款支付问题至原告于2017年8月31日起诉也未达到90日，未能达到双方约定的逾期付款解除合同的条件，因此原告要求解除合同的理由不充分。
关于焦点（三）被告已按约定支付首期房款，余款288000元因未获银行贷款，双方无约定剩余房款的具体支付时间，因此原告诉称被告逾期付款应承担违约责任的证据不足，理由不成立。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2017）粤1391民初1837号
原告：惠州市XX房地产开发有限公司下称XX联公司，住所地：惠州大亚湾澳头石化大道中。
法定代表人：苏XX。
委托代理人：徐XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人：赵XX，广东XX律师事务所律师。
被告：张XX，女，汉族，1989年出生，住址：河南省方城县。
原告XX联公司与被告张XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31受理后，依法适用普通程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐XX、赵XX到庭参加诉讼，被告张XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告的诉讼请求为：1、请求依法解除原、被告双方于2013年8月23日签订的合同编号为大亚湾201315600的《商品房买卖合同》预售合同备案登记号：HW201315600；2、请求判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记的注销手续并承担相应费用；3、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币12363.3元（按合同总价的3%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2013年8月23日，原告与被告签订了合同编号为大亚湾201X156XX的《商品房买卖合同》（预售合同备案登记号：HW201X156XX）及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于惠州××中心北区××广场××单元××房，总房款为412310元，被告采取银行按揭贷款方式支付购房款，首期房款124110元于2013年8月23日前付清；余款288000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定，被告如未按合同时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。同时，补充协议第八条约定，买受人选用银行按揭付款的，若因买卖双方其中一方原因未能订立按揭贷款合同并导致该商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以解除合同，责任方按合同总价的3%向对方当事人赔偿损失。合同签订后，被告向原告支付了首期房款人民币124110元，但由于被告一直无法获得银行对其的按揭贷款审批，故至今未支付剩余房款。原告也曾多次与被告联系，但均未果。2017年6月2日，原告又向被告发函敦促被告履行付款义务，但仍未果。原告认为，双方签署的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》合法有效，双方均应当按照约定履行相应合同义务。被告在无法获得银行按揭贷款且原告发函催告后仍不履行付款义务，其行为显然已构成违约，原告有权依法解除合同。由于被告的违约造成原告的损失，应当予以赔偿。请依法判如所请。
原告向法庭提交证据如下：
证据一，原告企业法人营业执照，拟证明原告主体适格；
证据二，被告身份证，拟证明被告主体适格；
证据三，商品房买卖合同，拟证明1.原告与被告之间的商品房买卖合同关系；2.双方约定的付款方式、付款时间以及相应的违约责任。
证据四，付款凭证，拟证明被告向原告支付了首期购房款人民币124110元；
证据五，催款函、快递凭证，拟证明原告通过顺丰快递向被告送达催款函，通知被告2017年6月16日前付款，逾期则解除合同。
被告张XX未答辩，未提交证据。
上述证据一至四经庭审核实，予以采信并在卷佐证。关于证据五，只能证明原告有邮寄催款函，但不能证明被告已收到，对此本院不予采信。
经审理查明：2013年8月23日，原告XX联公司与被告张XX签订了《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州市××头××大道中××广场××单元××房，建筑面积为101.63平方米，总价款为412110元。二、付款方式，被告采用银行按揭的形式支付合同价款，即2013年8月23日前付清首期款124110元，余款288000元以银行按揭方式支付。被告如未按规定时间办理银行按揭手续超过30日作违约处理按附件四第八项条款双方约束执行。三、逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。四、交付期限，原告应当于2013年10月30日前，依照国家和地方有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用。五、逾期交房的违约责任……。合同签订当日，双方还签订了《合同补充协议》，协议第八条约定：被告选用银行按揭付款的，若因买卖双方其中一方原因未能订立按揭贷款合同并导致该商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以解除合同，责任方按合同总价的3%向对方当事人赔偿损失。若不可归责于买卖双方的原因未能订立按揭贷款合同并导致该商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方可以解除合同。若选择解除合同，原告应当将收受的购房款本金或者定金无息退还被告。
2013年8月23日，被告向原告支付了首期款124110元。
2017年6月3日，原告向被告发出《催款函》，内容为：“2013年8月23日，您与我司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（201X）156XX），购买我司开发的“XX联广场”X栋一单元X层X号房，总房价为人民币412110元。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第六条规定，您应在2013年8月23日前付清总房款的30.11%即124110元，余款288000元以银行按揭贷款方式支付。但截至本函发出之日，您仍未办妥银行按揭手续，也未以其他方式向我司支付剩余购房款，导致合同至今未能履行。为此，我司正式发函通知您：请您务必于2017年6月16日前至我司协商合同的价款和支付事宜，若您未能按我司要求支付购房款或无法就合同履行事宜达成一致，则我司将依法解除与您的《广东省商品房买卖合同》，并依法追究您的违约责任以及由此造成的损失”。该快递单显示的邮寄地址为：深圳市宝安区国际商务大厦1001室，联系电话：158××××5858、189××××1322。本院按原告提供的上述地址邮寄起诉状副本及开庭传票给被告被退回。本院按被告身份证上的地址向被告寄送起诉状副本及开庭传票，显示张金城签收。2017年8月31日，原告以被告逾期付款为由起诉至本院，并提出上述诉讼请求。
本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点归纳如下：（一）本案合同是否有效；（二）本案合同是否达到解除的条件；（三）关于违约责任的认定；对此分析评判如下：
关于焦点（一）原告具有商品房开发资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人应当按合同的约定诚信履行相应的义务。
关于焦点（二）本案中，被告选择的付款方式为：银行按揭方式支付。被告于2013年8月23日前付清首期款124110元，余款288000元以银行按揭贷款方式支付。原、被告无约定余款288000元的具体支付时间，原告向被告发出的催款函，该函的内容是要求被告于2017年6月16日前与其协商合同的价款和支付事宜，并无确定房款的支付时间，且原告无证据证明该函已送达被告。合同法第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此原告应当给予被告必要的付款时间。因原、被告在合同中约定逾期付款的违约责任为：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。从原告要求被告应在2017年6月16日前协商房款支付问题至原告于2017年8月31日起诉也未达到90日，未能达到双方约定的逾期付款解除合同的条件，因此原告要求解除合同的理由不充分，本院不予支持。
关于焦点（三）被告已按约定支付首期房款，余款288000元因未获银行贷款，双方无约定剩余房款的具体支付时间，因此原告诉称被告逾期付款应承担违约责任的证据不足，理由不成立，本院不予支持。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告惠州市XX房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费146.87元由原告惠州市XX房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 邹伟如
人民陪审员 游卫民
人民陪审员 罗贤珠
二〇一七年十二月二十三日
书记员 丘志伟