案情介绍：被告是惠州大亚湾西区新民路12号西街苑13栋四单元1704号房的权属人。2015年10月18日，原、被告及第三人在第三人处签订《惠州二手房买卖及居间合同》，约定被告以35万元的价格将被告名下的房产转让给原告，付款方式为银行按揭，其中，首期款11万元，余款24万元办理银行按揭，原告应于合同签订之日支付定金2万元，于2015年11月18日前将首付款人民币11万元汇入银行监管账户，并办理银行按揭手续。如被告未按合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同等条款。合同签订后，原告于当天支付了定金2万元给被告，2015年11月17日，原告、被告及第三人代表一同前往中国邮政储蓄银行惠阳支行，将首期款12万元存入该银行的监管账户，同时，原告向中国邮政银行惠阳支行递交了贷款资料向银行申请贷款。2016年5月4日，银行审批通过原告的按揭申请，但被告以各种理由拒绝办理房产过户手续，为维护原告权益，提起诉讼。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、原告瞿晓军与被告黄剑锋于2015年10月18日签订的关于惠州市大亚湾西区新民路12号西街苑13栋四单元1704号房《惠州市二手房买卖及居间服务合同》继续履行；
二、原告瞿晓军代被告黄剑锋第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行偿还贷款本金154852.76元及利息、罚息（由第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行自判决生效后10日内向本院申请，在原告支付330000元房款范围内偿还）；
三、第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行自收到第二项中被告尚黄剑锋借款本息后10日内涂销涉案房屋的抵押登记手续；
四、被告黄剑锋对原告已付房款330000元在偿还第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行贷款本金、利息、罚息后自行向本院申请退回；
五、被告黄剑锋自本判决发生法律效力后10日内协助原告瞿晓军办理粤房地权证惠州字第××号房屋的过户手续；
六、被告黄剑锋向原告瞿晓军支付违约金（违约金从2016年12月21日起以350000元为基数按每日万分之五的标准向原告支付违约金直至房屋办理完过户手续为止）。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1770号
原告：瞿XX，男，汉族，1977年9月1日出生，住湖南省辰溪县。
委托代理人：广东某事务所律师。
被告：黄XX，男，汉族，1986年11月25日出生，住深圳市南山区。
委托代理人：广东某事务所律师。
第三人：惠州大亚湾其易房网发展有限公司（以下简称其易公司），住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号。
法定代表人：杜XX。
委托代理人：方XX，该公司员工。
第三人：中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行(以下简称工行大亚湾支行)，住所地：惠州市大亚湾澳头安惠大道98号。
负责人：廖XX。
委托代理人：梁XX，该行员工。
原告瞿晓军诉被告黄剑锋、第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司、工行大亚湾支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理此案，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鵃、曾日华组成合议庭于2016年9月7日和2016年11月29日两次公开开庭进行审理，原告瞿晓军及其委托代理人、被告黄剑锋及其委托代理人、第三人其易公司的委托代理人方富永到庭参加诉讼，第三人工行大亚湾支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿晓军诉称，被告是惠州大亚湾西区新民路12号西街苑13栋四单元1704号房的权属人。2015年10月18日，原、被告及第三人在第三人处签订《惠州二手房买卖及居间合同》，约定被告以35万元的价格将被告名下的房产转让给原告，付款方式为银行按揭，其中，首期款11万元，余款24万元办理银行按揭，原告应于合同签订之日支付定金2万元，于2015年11月18日前将首付款人民币11万元汇入银行监管账户，并办理银行按揭手续。如被告未按合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同等条款。合同签订后，原告于当天支付了定金2万元给被告，2015年11月17日，原告、被告及第三人代表一同前往中国邮政储蓄银行惠阳支行，将首期款12万元存入该银行的监管账户，同时，原告向中国邮政银行惠阳支行递交了贷款资料向银行申请贷款。2016年5月4日，银行审批通过原告的按揭申请，但被告以各种理由拒绝办理房产过户手续，为维护原告权益，请求法院判令：一、确认原告、被告及第三人于2015年10月18日签订的《惠州二手房买卖及居间服务合同》合法有效，被告继续履行《惠州二手房买卖及居间服务合同》将被告名下位于惠州大亚湾西区新民路12号西街苑13栋四单元1704号房过户至原告名下；二、被告以总房价350000元为基数，从2016年5月4日起按照日万分之五向原告支付违约金；三、被告承担本案诉讼费。
原告提交原、被告身份证、惠州二手房买卖及居间合同、收据、中国邮政银行通行凭证、贷款审批通知书、催告函、房产证、见证费、中介收款收据、微信聊天记录等证据，拟证明其诉称事实。
被告黄剑锋辩称，1.被告不存在违约行为，对于原告的损失并没有过错，不应当承担违约赔偿责任。2015年10月18日，原、被告、第三人枪钉一份《惠州二手房买卖及居间服务合同》。合同无法如期履行的过错在于第三方，第三方没有尽到及时的居间义务。自2015年10月18日签订合同，至2016年5月4日贷款审批，第三人迟迟提交材料，才导致交易无法完成。故原告主张以总房价35万元为基数支付违约金是没有事实依据的。2.导致房屋无法即时办理过户手续的原因在于居间人迟迟不履行居间义务，另外原告拒不前来缴纳公证费用及赎楼担保费用，导致交易无法完成。本案中，被告已经尽到实际沟通的催促义务，多次催促原告和第三人进行过户手续，但第三人迟延履行居间义务，一直没有及时回复信息，此外，原告拒不前来缴纳公证费用及赎楼担保费，违约在于原告。3.由于居间方迟延提供居间服务及原告违约，导致被告资金紧张，现诉争房屋已经另售他人，原、被告的房屋买卖合同已经客观上无法履行。因第三人无故拖延及原告拒绝承担公证费及赎楼担保费用，导致房屋无法及时过户，被告不能及时取得购房款，后被告因急需资金周转，便将涉案房屋转卖给他人，合同在客观上已无法继续履行。
被告提交的公证书，拟证明其辩称事实。
第三人其易公司述称，该居间服务合同是2015年10月18日签订，2015年10月17日我方工作人员带领买卖双方到邮政储蓄银行办理了房屋首期款资金监管手续，同时买方办理了按揭贷款申请手续，2016年5月4日买方的银行贷款申请审批通过，随即我方工作人员通知卖方配合买方及我方办理房屋过户手续才得知卖方并没按照居间服务合同约定进行赎楼。2016年5月26日我方寄发催告函于卖方，催告其办理赎楼手续，此事拖延至今我方已履行了自身义务。
第三人其易公司未提交证据。
第三人工行大亚湾支行未陈述，但提交被告按揭贷款欠款情况说明。
经审理查明，2015年10月18日，原告瞿晓军与被告黄剑锋及第三人惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司签订一份《惠州二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告名下位于惠州大亚湾西区新民路12号西街苑13栋四单元1704号房，房产权证号为粤房地权证惠州字第××号，转让价款为35万元。签订合同时，买方向卖方支付2万元定金。买卖双方一致同意将定金交由居间方监管，监管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，卖方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为买方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买方须于2015年11月18日之前支付除定金之外的首期款11万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《惠州二手房买卖》并办理递减过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当天办理抵押登记手续。合同第八条约定，被告除应支付提前还款罚息以外，其他税费均由原告承担。合同第十一条约定：1.鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金10500元，2.买卖双方须在签订该合同时支付全额佣金中的50%作为居间方居间服务的必要费用，此必要费用抵扣佣金，买方应支付必要费用5250元，如买卖双方未能签订《惠州二手房买卖合同》，则此必要费用无需退还。合同第十二条约定：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可要求卖方双方返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2.如买方为按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15各工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；3.买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如出现买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同，或因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金。
合同签订后，原告于2015年10月18日向被告支付定金20000元，并向第三人支付了佣金5250元。2015年11月17日，原、被告、第三人在中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州惠阳支行办理了首期款监管手续，监管金额为12万元，同时，原告向银行提交了个人按揭所需的材料，向银行申请按揭。2016年5月4日，中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州惠阳支行通知原告，其申请的个人二手住房贷款已经审批通过，贷款金额为21万元。并自通知日期起90个自然日内，按揭款申请时约定事项办妥相关手续。后第三人要求被告按照合同约定办理赎楼手续，但被告未予理会。2016年12月21日，原告将欠付房款330000元付至本院在农业银行大亚湾支行的账户上。
2016年5月9日，被告在惠州惠州公证处办理了委托公证，委托曾小灵代理其办理房屋出售事宜，但因被告不配合，无法办理贷款、过户手续，合同未继续履行。
另查明一，被告购买涉案房屋于2010年1月14日在第三人工行大亚湾支行按揭贷款246000元，并以该房屋办理了抵押登记，至2016年11月13日仍欠其本金154852.76元。
另查明二，涉案房屋现仍登记在被告黄剑锋名下，本院依原告的申请，作出（2016）粤1391财保16号民事裁定书，查封了涉案房屋。在庭审过程中，被告称涉案房屋已经以50万元的价格又出售给案外人卓樟楠。
以上事实有原告提供的原、被告身份证、惠州二手房买卖及居间合同、收据、中国邮政银行通行凭证、贷款审批通知书、催告函、房产证、见证费、中介收款收据、微信聊天记录、被告提交的公证书、第三人工行大亚湾支行提供的贷款情况说明以及原、被告、第三人的庭审陈述等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，原告瞿晓军与被告黄剑锋、第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司签订的《惠州二手房买卖及居间合同》系三方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的。原告已经按照合同的约定支付定金，并办理了购房首期款监管手续，同时通过了银行按揭的审批，但被告未按照合同的约定办理赎楼手续等，并将涉案房屋另售他人，已构成违约。目前，涉案房屋仍登记在被告名下，基于涉案房屋仍在第三人工行大亚湾支行贷款，尚欠本金154852.76元，该欠款数额并未超出原告应支付给被告的未付房款，合同仍具备继续履行条件，且原告已向本院指定账户支付欠付的房款330000元，视为已履行完付款义务，被告应协助办理过户手续。第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行对被告尚欠贷款本息可向本院申请，从原告支付的房款中得到偿还，偿还后涂销涉案房屋的抵押登记，被告在原告已付房款330000元扣除所欠第三人贷款本金、利息及罚息后可向本院申请退回。故原告主张继续履行合同，办理过户手续及承担违约责任的诉讼请求，有法律和事实上的依据，本院予以支持。
关于违约金的问题，根据合同第十二条约定如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。原告于2016年12月21日支付完房款，违约金应以转让总价款350000元为基数从2016年12月21日起按每日万分之五的标准计算至涉案房屋办理完过户为止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、原告瞿晓军与被告黄剑锋于2015年10月18日签订的关于惠州市大亚湾西区新民路12号西街苑13栋四单元1704号房《惠州市二手房买卖及居间服务合同》继续履行；
二、原告瞿晓军代被告黄剑锋第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行偿还贷款本金154852.76元及利息、罚息（由第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行自判决生效后10日内向本院申请，在原告支付330000元房款范围内偿还）；
三、第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行自收到第二项中被告尚黄剑锋借款本息后10日内涂销涉案房屋的抵押登记手续；
四、被告黄剑锋对原告已付房款330000元在偿还第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行贷款本金、利息、罚息后自行向本院申请退回；
五、被告黄剑锋自本判决发生法律效力后10日内协助原告瞿晓军办理粤房地权证惠州字第××号房屋的过户手续；
六、被告黄剑锋向原告瞿晓军支付违约金（违约金从2016年12月21日起以350000元为基数按每日万分之五的标准向原告支付违约金直至房屋办理完过户手续为止）。
案件本诉受理费6642元，财产保全费1020元，共计7662元由被告黄剑锋负担。此款已由原告预交不予退回，由被告在本判决生效后径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鵃
审判员 曾日华
二〇一六年十二月二十八日
书记员 陈露